觀點網(wǎng) 前段時間，金地商置進(jìn)行一系列組織架構(gòu)調(diào)整，合并多個大區(qū)，并伴隨大量人事更新。

3月28日晚，隨著2022年度業(yè)績發(fā)布，從財報數(shù)據(jù)中得以窺見該公司過去一年的變化。

年報顯示，2022年，金地商置總收入103.02億元，同比回調(diào)27%，主要是由于物業(yè)銷售確認(rèn)的收入減少。期內(nèi)錄得毛利23.37億元，同比降低19%；公司持有人應(yīng)占溢利23.11億元，同比回調(diào)42%。

(相關(guān)資料圖)

前年，金地商置是為數(shù)不多逆勢擴(kuò)張的房企之一，2021全年收購40個土地項目，規(guī)劃總樓面面積約768.6萬平方米，應(yīng)占代價達(dá)230.88億元。

到了2022年，金地商置收購5個土地項目，規(guī)劃總樓面面積約37.7萬平方米，應(yīng)占代價約9.57億元。

可見，過去一年的擴(kuò)張明顯改變了節(jié)奏。

截至2022年12月31日，金地商置土儲合共1934萬平方米，同比減少16.89%。其中，約20%土儲位于北上廣深四個一線城市；59%位于二線城市（包括南京、蘇州、杭州、青島、武漢、長沙、成都、徐州、南昌、昆明、濟(jì)南、天津等）；其余21%位于三線及其他城市。

由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的變化，金地商置在2022年對若干附屬公司物業(yè)合共計提減值5.98億元。

據(jù)悉，金地商置此前被并入華南區(qū)域的成都、昆明公司，項目相加不足10個，而天津、唐山、南昌等城市分別也只有1個項目，部分低能級城市項目去化難度偏大，這些都被視為去年一系列調(diào)整的直接原因。

2022年度，金地商置還錄得直接經(jīng)營開支由2021年度的20.33元下降至16.94億元。報告稱，為應(yīng)對市場下行沖擊，集團(tuán)嚴(yán)格控制營銷費用等各類支出，使直接經(jīng)營開支有所下降。

而于2022年12月31日，金地商置及附屬公司共雇用約3300名員工，較2021年末減少600名。

從擴(kuò)張到縮編，金地商置做的是踏準(zhǔn)時機(jī)，就如管理學(xué)之父德魯克所說“動蕩時代最大的危險不是動蕩本身，而是延續(xù)過去的邏輯”。

過去一年，金地商置的業(yè)績亮點主要來自持有型物業(yè)。

該公司物業(yè)投資及管理分部2022年內(nèi)貢獻(xiàn)收入11.29億元，較2021年的8.69億元增長近30%，占總收入比例由6%增加至11%。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面，截至2022年12月，金地商置產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入18座城市，開發(fā)運營產(chǎn)業(yè)類項目41個，管理面積415萬平米；

深圳威新科技園第3期于2022年初正式投入營運，年末出租率約80%，并于本年度貢獻(xiàn)了2.72億元租金收入。相對成熟的深圳威新科技園1、2期出租率達(dá)95%，上海閔行科創(chuàng)園、上海嘉定智造園、成都科陸等出租率均達(dá)90%以上。

商業(yè)地產(chǎn)方面，于2022年12月31日，金地商置持有在營運的商業(yè)項目總建面約92萬平方米。年內(nèi)，該集團(tuán)商業(yè)項目錄得租賃及相關(guān)服務(wù)總收入約10.17億元，同比增長約50%。

2022年物業(yè)投資及管理分部錄得溢利21.51億元，較2021年減少5100萬元，主要原因是受新冠疫情及相管控措施影響，部份合營公司持有的購物中心業(yè)績有一定程度下滑。公司表示，隨著疫情管控措施優(yōu)化，上述購物中心業(yè)績預(yù)計將逐步恢復(fù)。

2023年，金地商置將開業(yè)的主要商業(yè)項目包括北京、上海、蘇州、杭州及南昌共8個商業(yè)/寫字樓項目，建面約40萬平米。

有分析認(rèn)為，隨著產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)公募REITS的擴(kuò)容，金地商置的持有型物業(yè)價值有望凸顯。

2022年內(nèi)，金地商置一共償還了銀行貸款及其他貸款44.16億元。

與此對應(yīng)，存款、銀行及現(xiàn)金結(jié)余由2021年12月31日的87.72億元下降31%至2022年12月31日的60.32億元。

減少原因是支付物業(yè)開發(fā)成本、以往獲取物業(yè)項目的剩余土地款、末期股息付款及給合營與聯(lián)營公司投資款墊付等支出。

由此，債務(wù)結(jié)構(gòu)在過去一年有所優(yōu)化。

于2022年12月31日，金地商置尚未償還銀行及其他貸款59.98億元，尚未償還關(guān)連方貸款183.66億元，分別占貸款總額的24.6%和75.4%。

其中，銀行及其他貸款需第一年內(nèi)或按要求時償還32.03億元，比2021年末的49.03億元減少近35%，并無一年內(nèi)或按要求時償還的關(guān)連方貸款。

于第二年內(nèi)償還的關(guān)連方貸款36.17億元，比2021年末的172.69億元大幅減少79%；于第三至第五年內(nèi)（包括首尾兩年）償還的關(guān)連方貸款147.48億元，比2021年末的4.97億元增長超過28倍。

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