觀點網 3月23日晚間，才經歷過一輪人事調整的弘陽服務如期公開2022年度成績單。

于報告期內，弘陽服務營業收入11.03億元，較2021年同期收入下降2.4%。其表示，下降主要由于集團對非業主的增值服務及社區增值服務的收入降低所致。

【資料圖】

此外，弘陽服務于報告期內的毛利為2.56億元，較2021年同期下降20.0%；毛利率為23.2%，較2021年同期的28.4%下降了5.2個百分點；報告期內溢利為9390萬元，較2021年同期下降32.2%。

此外，觀點新媒體注意到，于報告期內，弘陽服務權益股東應占報告期內溢利為9200萬元，較2021年同期下降28.1%；而銷售及服務成本達到8.47億元，較2021年同期增長4.6%。

結合弘陽服務過去一年的商業動作來看，其2022年利潤數據下跌與成本上漲或許與其在市場動蕩時期持續加碼外拓有關。

外拓背后的隱憂

弘陽服務公布的數據顯示，其于報告期末共布局了國內55座城市，在管項目數量為285個，合約面積規模5483.09萬平方米，較2021年增長4.24%，在管總建筑面積4486.4萬平方米，其中，商業在管建筑面積376.34萬平方米，較2021年增長23.28%。

值得注意的是，于2022年，弘陽服務的市場外拓面積達到2140.67萬平方米，占合約面積39%，較2021年同期上漲11.78%。

事實上，弘陽服務想要重點加碼市場外拓的心思早已有跡可循。

在業績報告中，弘陽服務就坦言，要適應市場變化，攻堅克難，采用更加注重質量的外拓方式實施穩健增長，持續優化基礎服務和策略性開展增值服務?！敖柚谧陨淼姆漳芰推放疲e極進行市場化外拓，獲得第三方物業管理項目，并從最初的行業基本服務延伸至為業主和客戶提供各類增值服務，探索出多樣化的社區增值服務，開展業主增值服務?！?/p>

自2022年年初開始，弘陽服務于非住業務的外拓動作就已開始，先是年初進駐湖北聯合交通投資開發有限公司的2022年站所后勤服務項目，為12個高速公路駐點提供相關服務；不久后，其又將業務線觸及湖北黃龍湖馬口陶文化傳承基地，嘗試進軍文旅項目業務。

同年7月，弘陽服務搭上生物醫藥企業上海復宏漢霖，為其提供物管服務項目。不過，在大張旗鼓外拓的同時，弘陽服務也在思慮資金回流的問題。

就在達成與上海復宏漢霖合作不久后，弘陽服務附屬公司便以7353萬元的價格出售了才到手一年左右的高力物業及江蘇高力美家各80%股權，而交易方則為高力控股。

作為原控股股東，高力控股在一年多后為何選擇重新接手，而弘陽服務為何又選擇以原價退回以上標的？據交易公告顯示，弘陽服務稱因受疫情和房地產行業增速放緩等多種因素迭加影響，目標公司的在管項目物業費收繳率相對較低，可持續盈利能力較弱。

此外，完成這筆交易，弘陽服務的現金流也將有所增加，高力控股的“項目再回收”，也算為弘陽服務補充了一筆流動資金。

據觀點新媒體查閱資料得知，高力物業及江蘇高力美家主營業務主要以家居港及汽車博覽城物業管理服務為主，彼時弘陽服務收購的目的應該也是以填補這方面的物管細分領域空白為主。

也就是說，在這筆交易作罷后，弘陽服務的汽車行業布局計劃再次面臨空缺。直到2022年12月，弘陽服務宣布進駐江蘇南京利星行（南京）汽車支持中心，項目總建筑面積達到3.34萬平方米。這宗項目的收網，再次佐證了弘陽服務對于市場外拓的渴求。

但在頻繁入局新業務之外，弘陽服務的成本數據也在不斷上升。2022年業績數據顯示，其銷售成本達到8.47億元，同比上升4.6%；融資成本也從1.9萬元漲至277萬元，而以上數據的變化主要由于業務規模擴張，弘陽服務的分包成本不斷增加所致。

業務線收益分化

于2022年，弘陽服務的業務類型還是以三條線為主。其中，物業管理服務收入8.35億元，占總收入75.7%，較2021年同期收入增加10.8%。值得注意的是，物業管理服務為弘陽服務2022年唯一實現收入正面增長的業務線路。

另一邊，非業主增值服務實現收入1.25億元，占總收入11.3%，同比下降30.9%；社區增值服務實現收入1.44億元，占總收入13.0%，相比2021年同期下降26.7%。

數據來源：公司公告

弘陽服務表示，2022年上市物企營收和凈利潤增速減慢，毛利率和凈利率也在向下調整中，社區增值服務從多賽道并進轉為精選賽道發展，非業主增值服務面臨巨大挑戰，營收貢獻在逐年下降。

如果說物業管理服務收入的上漲是因為弘陽服務業務擴張，導致在管總建筑面積快速增加所致，那么其非業主增值服務及社區增值服務收入的下降原因則與其服務的物業項目數量，以及銷售情況相關。據弘陽服務于業績報告中表示，非業主增值服務收入的減少主要是本集團服務的案場項目減少所致，社區增值服務收入減少的主要原因是車位銷售收入減少所致。

另一邊，從三條業務線的毛利率也能看出弘陽服務當前的重點布局。2022年其物業管理服務毛利率22.2%，較2021年同期下降3.4個百分點；非業主增值服務毛利率16.6%，較上年下降3.8個百分點；社區增值服務毛利率為35.0%，雖然數據為首，但其較2021年同期的46.4%下降了11.4個百分點。

值得關注的是，其社區增值服務的毛利率波動最大，在2019-2021年間，該業務的毛利率均維持在46%-48%；而非業主增值服務及物業管理服務的毛利率相較于前幾年也有了超幅下跌，從以往數據來看，非業主增值服務的毛利率維持在25%以上，而物業管理服務毛利率則均以二開頭。

數據來源：公司公告、觀點指數

關于三條業務線毛利率下降的原因，弘陽服務表示，其在管項目數量持續增加，新增項目接管前期成本投入較多；受房地產行業影響，向房地產開發商提供的協銷服務毛利率下降，以及由于報告期內集團車位銷售收入減少所致。

業績之外，弘陽服務年內也經歷了一次人事換帥。2022年9月23日，弘陽服務原執行董事、公司執行總裁及董事會提名委員會成員楊光離任，陳義純獲委任為弘陽服務副總裁，負責全面經營管理工作。

資料顯示，陳義純曾就職于萬科、旭輝、中南建設等企業，主要負責物業管理、客戶關系管理、項目管理等工作。2019年5月，其加入弘陽集團，先后擔任弘陽地產集團有限公司客戶關系部總經理等職位，并于2022年6月起擔任弘陽服務首席運營官。

陳義純已經就位，而誰來接替楊光的職位，依舊要打上一個問號。此前市場曾傳出曾煥沙之女、現執行董事曾子熙將成為新一代接班人，但目前還未有相關公告出臺。

對于弘陽服務而言，其經歷了業務持續外拓帶來的收益隱傷，也即將迎來新一批領導層，無論得與失，2022年都已成過往。

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