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出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王迪
繼國資背景南粵基金入主奧園健康之后，粵系民營房企中國奧園的境外債務重組獲得實質性進展。
2月28日晚間，中國奧園（3883.HK）公告稱，在公司重組顧問畢馬威及法律顧問年利達的推動下，公司已與部分主要境外債權人達成中期債務靜止協議，支持奧園進行全面債務重組及引進戰投，同意暫緩償還債務安排，并承諾不采取任何強制執行行動，以確保奧園運營穩定。
事實上，作為曾經的千億房企，奧園擁有過“高光時刻”。在爆發流動性危機之后，奧園也曾兩度博弈債權人，大刀闊斧改革進行自救。其中，包括增發配股、出售業務及資產等。從舍棄物業股權，重新謀局舊改，引戰國資“白衣騎士”，奧園將此次化債任務瞄向了——境外。
根據公告，奧園建議暫緩償還債務安排如獲實施，將集團與主要境外債權人就全面重組條款的磋商提供一個穩定的平臺，公司財務顧問繼續協助公司與所有相關持份者進行討論及制定全面重組方案，為集團提供可持續性的資本架構，為所有持份者創造長期價值。
這意味著，奧園的全面重組方案，也將即刻推出，并就即將到期債務與投資人進行展期談判，奧園有望成為下一個“站起來”的出險民營房企。
據了解，應該公司要求，中國奧園股份自2022年4月1日（星期五）上午九時正起于聯交所暫停買賣并將繼續暫停買賣直至進一步通知。
境外化債進行時：全面重組方案呼之欲出
根據公告，奧園目前境外有12筆美元優先票據，票面利率在4.2%—8.5%之間，多為2022年、2023年、2024年、2025年、2026年、2027年到期。
對于境外債務重組，奧園的解釋是，建議暫緩償還債務安排擬達成主要目標為在全面重組磋商期間，為集團境外運營提供穩定性，并為所有債權人保留集團價值；提供穩定平臺，以促進與潛在戰略投資者的磋商，以期達成全面重組的預期結果，增加透明度，并為債權人提供監督本集團財務情況及全面重組進展的有效途徑。
暫緩償還債務條款書主要條款包括，于暫緩償還債務期間，各同意暫緩償還債務安排的債權人同意（其中包括）：暫緩及不采取任何有關境外債務的強制執行行動；及支持集團任何成員公司為駁回任何境外債務的任何其他持有人采取或提議的強制執行行動（包括啟動清盤程序）而采取的任何行動等。
此次主要境外債權人支持重組引戰，不僅展示出國內外投資人對中國市場仍保有信心，也意味著民營房企奧園債務重組邁出實質性第一步，提振民營房企信心。
在此基礎上，奧園承諾與海外債權人建立公開透明的溝通與監督機制，公司也富有誠意地將同等條款，開放給所有海外債權人，力求齊心合力，制訂并推進落實全面的財務重組，為企業引進戰略投資者創造更為有利的條件，為所有債權人保留公司價值，促進公司回歸正常經營。
此次在重組顧問畢馬威及法律顧問年利達的推動下，境外主要債權人同意支持奧園進行債務重組，并達成中期債務靜止協議，給予奧園時間與空間條件，以進行資產盤活及全面的債務重組。
以時間換空間 化解流動性危機
出險房企重組正在加速。除華夏幸福外，富力地產成功實現境內外債務的全部重組，龍光集團、融創中國境內債整體重組也取得成功。綠地控股、恒大等頭部出險房企也相繼對境內或境外債務實現整體重組。
2月28日，據資本市場消息，中國恒大未能與主要債權人就境外債務重組方案達成協議。中國恒大將于3月20日在香港面臨資產清算呈請聆訊。消息人士稱，恒大與債權人的主要爭議包括恒大及其兩個在香港上市公司的股權價值。
此次奧園境外重組也是在諸多措施之后積極迎接“曙光”。
自去年以來，奧園一直在為緩解流動性危機而奔走。2022年12月，“21奧園債”利息支付再展期半年。今年1月，奧園與實力國企山東健康達成協議，共同開發珠海翠微舊村改造項目。這意味著，經過近一年的引戰商談之后，山東健康邁出戰投奧園的第一步實質性合作。
此后，奧園迎來進一步好消息，公開招標程序出售所持奧園健康股權塵埃落定。今年2月16日，國資南粵基金成奧園健康單一大股東，作價2.56億港幣 。中國奧園退居奧園健康第二大股東，繼續持有奧園健康24.68%股權。
引入南粵基金及星橋香港為中國奧園提供財務資源，同時，可提升改善奧園健康資本結構及業務發展，提振股東信心。除引入“白衣騎士”紓困之外，奧園也在充分盤活資產，發揮國資國企平臺優勢，為奧園健康在物業管理、商業運營、智慧園區建設等多領域導入優質資源，改善集團流動性資金，降低公司有息負債，深挖舊改，成為今后奧園整體債務重組的一部分。
數據顯示，截至2021年6月30日，其擁有超過70個不同階段的城市更新項目，預計額外可提供可售資源約7543億元，其中大灣區可售資源約7487億元，占比99%。
從“三支箭”到境外債發行破冰，意味著房企融資趨“穩”。同樣地在化解境外債務的同時，亦能紓解房企外部形象。
有業內人士指出，境外整體重組有利于出險房企集中精力恢復正常有序經營，超百億元的債務能否妥善解決，仍是奧園自救的關鍵。雖然境外債務重組獲實質性進展十分重要，但是企業最終能否“復活”，還需要找準主業，促進銷售，實現自我“造血”。
就其2022年奧園表現來看，根據此前公告稱，2022年奧園未經審核物業合同銷售額累計約人民幣202.2億元。在“保交付”基調之下，2022年，中國奧園在西安、成都、重慶、南京、寧波、廣州、佛山、惠州、珠海、江門等45城市56項目實現近3.2萬套房交付，交付面積近425萬平方米。
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