觀點(diǎn)網(wǎng) 時(shí)值2022年末尾，在港交所已第三次遞表的杭州物企眾安智慧生活又一次面臨是否IPO上市的抉擇。

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據(jù)港交所披露，12月28日，眾安集團(tuán)旗下眾安智慧生活所遞交招股書(shū)已通過(guò)聆訊。

這已經(jīng)是眾安建議分拆物業(yè)上市事宜第二次獲得監(jiān)管層批準(zhǔn)，上一次是4月22日，但當(dāng)時(shí)該公司最終未實(shí)施分拆。

上市是大部分企業(yè)的夢(mèng)想，但事實(shí)上在臨門一腳之際按下暫停鍵的企業(yè)也不在少數(shù)。

從中國(guó)中免、衛(wèi)龍到綠茶集團(tuán)，不同領(lǐng)域的企業(yè)先后暫緩過(guò)在港股發(fā)行上市，原因大抵與外部發(fā)展環(huán)境受沖擊，資本市場(chǎng)持續(xù)低迷有關(guān)——過(guò)去一年恒生指數(shù)已累計(jì)下跌近16%。

眾安集團(tuán)亦在最新公告中表達(dá)了不確定性：“建議分拆的實(shí)施取決于（其中包括）聯(lián)交所批準(zhǔn)、市況及其他因素。”

對(duì)于眾安等企業(yè)而言，上市的阻礙并不存在于審批門檻，恰恰是源于管理層對(duì)風(fēng)險(xiǎn)以及估值的顧慮。

二度過(guò)會(huì)?

由商人施中安創(chuàng)辦的眾安集團(tuán)，是為數(shù)不多鮮有傳出爆雷消息且保持公開(kāi)拿地的房企之一。

以今年上半年為例，該公司累計(jì)新增7宗地塊，對(duì)應(yīng)土地總價(jià)約48.5億元，獲取土儲(chǔ)建面52萬(wàn)平方米；其中，僅杭州首輪集中供地期間就參與獲取5宗地塊。按期內(nèi)公司銷售金額52.66億元計(jì)算，拿地銷售占比約達(dá)0.92。

在資本市場(chǎng)上，施中安也有不小的分拆野心。比如眾安集團(tuán)2007年上市后，時(shí)隔七年又將商業(yè)平臺(tái)“中國(guó)新城市”推向港交所。

2021年6月24日，眾安智慧生活首次遞表，施中安開(kāi)始朝第三個(gè)上市平臺(tái)發(fā)起沖刺。

首次遞表結(jié)果并不如意，眾安智慧生活選擇于今年1月30日重新發(fā)起申請(qǐng)，終于在4月22日通過(guò)港交所聆訊。

彼時(shí)眾安集團(tuán)的擁躉們將物業(yè)分拆獲批解讀為“一個(gè)很重要的里程碑”，通過(guò)打造“地產(chǎn)+物業(yè)”雙上市平臺(tái)模式可吸引更多資金關(guān)注眾安。

投資者甚至開(kāi)始期待，眾安智慧生活將和力高健康生活一樣，在一周內(nèi)披露招股章程。

4月28日，眾安集團(tuán)宣布向股東們提供配股，每持有188股公司股份可認(rèn)購(gòu)1股眾安智慧生活的預(yù)留股份。盡管有股東對(duì)眾安不派特別息或直接分派物業(yè)公司股份存在微詞，但外界大部分已相信分拆只差臨門一腳。

但隨著半年期屆滿，眾安智慧生活招股書(shū)失效，市場(chǎng)的期望隨之轉(zhuǎn)為失望。7月29日，該物業(yè)平臺(tái)選擇第三次遞表，并對(duì)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)予以更新。

據(jù)招股書(shū)披露，眾安智慧生活所有在管建面均位于長(zhǎng)三角的浙江省及安徽省，截至今年6月30日共計(jì)有116個(gè)合約項(xiàng)目，總合約建面約1710萬(wàn)平方米；以及在管項(xiàng)目79個(gè)，對(duì)應(yīng)在管建面1180萬(wàn)平方米，較2019年底增長(zhǎng)24.44%，其中來(lái)自眾安的項(xiàng)目占在管建面56.3%。

按城市級(jí)別劃分，二線城市（包括杭州、寧波、合肥及青島）的在管建面占比接近68%，三線城市（包括金華）占比僅2.42%；其他城市主要是諸如麗水、湖州、滁州及淮北等地方。

經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面，2019-2021年，眾安智慧生活收入由1.8億元增加至2.96億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約21.8%；毛利率分別為32.7%、37.6%、37.6%，公司擁有人應(yīng)占凈利潤(rùn)則分別為2053萬(wàn)元、3653.5萬(wàn)元、3899.1萬(wàn)元。

今年上半年該物業(yè)公司錄得收入1.52億元，同比增長(zhǎng)14.6%；毛利率為37.4%，同比增加0.5個(gè)點(diǎn)；凈利潤(rùn)2080.4萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)25%。

經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)平穩(wěn)增長(zhǎng)，為眾安智慧生活上市獲批奠定了一定的基礎(chǔ)，最終于遞表五個(gè)月后，12月28日該物業(yè)公司的招股書(shū)再度通過(guò)聆訊。

與八個(gè)月前類似，眾安集團(tuán)依然維持了188股公司股配售1股物業(yè)公司股的標(biāo)準(zhǔn)。該公司同時(shí)表示，有關(guān)建議分拆（包括架構(gòu)及預(yù)期時(shí)間表）的詳情尚未落實(shí)，公司將根據(jù)上市規(guī)則適時(shí)就建議分拆刊發(fā)進(jìn)一步公告。

究竟是否實(shí)施分拆，又成了一個(gè)謎。

估值顧慮

港交所的IPO流程基本包含遞表、聆訊、路演、招股、暗盤(pán)交易及掛牌上市等環(huán)節(jié)，其中遞表耗時(shí)最長(zhǎng)，一般在3-6個(gè)月左右；通過(guò)聆訊后，剩余環(huán)節(jié)合計(jì)只需要2-3個(gè)禮拜便可完成。

某種程度上，聆訊也是大部分企業(yè)上市成功與否的分水嶺。

資本市場(chǎng)亦不缺乏跨過(guò)聆訊關(guān)口，卻主動(dòng)放棄上市的案例。比如過(guò)去一年多以來(lái)，包括中國(guó)中免、云康集團(tuán)、衛(wèi)龍、宏信建發(fā)、綠茶集團(tuán)等企業(yè)均先后出現(xiàn)聆訊后暫緩上市的情況；即便在物業(yè)板塊，中梁百悅智佳、祥生活服務(wù)也放棄了上市機(jī)會(huì)。

對(duì)于上述企業(yè)而言，繼續(xù)上市需要重新遞交招股書(shū)。這主要是由于招股書(shū)有效期僅半年，若未在有效期內(nèi)上市，申請(qǐng)人需要再次遞交補(bǔ)充最新相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及資料的招股書(shū)“激活”上市程序，并再次接受聆訊。

眾安集團(tuán)并未披露通過(guò)該聆訊后不上市的原因，外界只能從相似案例中聯(lián)想一二。

其中，中國(guó)中免曾在去年表示，目前受新冠疫情等因素的影響，全球經(jīng)濟(jì)受到較大沖擊，資本市場(chǎng)持續(xù)低迷，公司經(jīng)過(guò)慎重考慮，決定暫緩H股發(fā)行上市的進(jìn)程，后續(xù)安排視市場(chǎng)情況確定。

估值角度觀察，過(guò)去一年多以來(lái)港股物業(yè)上市公司早已告別高估值時(shí)代，尤其是大部分房企爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)后，資本市場(chǎng)開(kāi)始重新審視與房企關(guān)聯(lián)度極高的物業(yè)公司的價(jià)值。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，上市一年以上的物業(yè)公司，當(dāng)前市盈率已大幅度下修。

以2020年上市的物業(yè)公司為例，華潤(rùn)萬(wàn)象生活上市首日市盈率曾高達(dá)103倍，截至12月29日收盤(pán)已降至不足38倍；其他諸如金科服務(wù)、世茂服務(wù)，市盈率也數(shù)十倍降至如今10倍以下。

同時(shí)，自年初至今恒生指數(shù)錄得降幅15.63%，而恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)降幅達(dá)40.23%，反映港股物業(yè)板塊已不再是投資者眼中的“香餑餑”。

在這種市況下，諸如碧桂園服務(wù)年內(nèi)也錄得59.15%的降幅。

與典型物業(yè)公司相比，眾安智慧生活的毛利率盡管仍維持不錯(cuò)水平，但在管面積較小，難以發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，也缺乏如華潤(rùn)萬(wàn)象生活、卓越商企等商業(yè)管理模式的亮點(diǎn)，因此在獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可方面存在挑戰(zhàn)。

按在管面積區(qū)分，上市物業(yè)公司中在管面積不足1000萬(wàn)平方米的主要有宋都服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)、蘇新服務(wù)、德商產(chǎn)投服務(wù)以及星盛商業(yè)。

蘇新服務(wù)年內(nèi)完成上市，其估值變化或許值得眾安智慧生活參考。

其中，蘇新服務(wù)于8月24日上市便破發(fā)，首日收盤(pán)報(bào)8.59港元，并于9月22日盤(pán)中創(chuàng)下52周新低的5港元紀(jì)錄。不過(guò)，進(jìn)入12月以來(lái)蘇新服務(wù)開(kāi)始快速反彈，12月29日收盤(pán)時(shí)達(dá)到8港元，市盈率回升至11.05倍，仍與上市首日11.74倍存在差距。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)公司 資本市場(chǎng) 萬(wàn)平方米