文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)許淑敏

地產(chǎn)一回暖，交易市場(chǎng)就開(kāi)始了熙來(lái)攘往。

(資料圖片)

遠(yuǎn)洋告別成都太古里，拿回56個(gè)億的資金；招商局置地作價(jià)4.08億，出售佛山招商依云置地中心51%股權(quán)。而上實(shí)發(fā)展也賣(mài)了北外灘地塊90%股權(quán)與債權(quán)，預(yù)計(jì)售價(jià)50億。

在別人眼中不差錢(qián)的國(guó)央企，也開(kāi)始賣(mài)起了資產(chǎn)。銷(xiāo)售還未回暖，“三支箭”的資金要到手里，也需要時(shí)間，在沖出黎明的最后階段，也是體力最容易透支的時(shí)候，多備點(diǎn)錢(qián)糧確實(shí)是明智的。

如有剩余，還可以為下個(gè)階段的機(jī)遇到來(lái)而蓄力，以備搶跑市場(chǎng)。因?yàn)橹醒雽用嬷厣辍胺康禺a(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，未來(lái)還是有一定的空間。

更何況，現(xiàn)在資產(chǎn)的賣(mài)相，確實(shí)比以前好了一些，有了增值空間。遠(yuǎn)洋賣(mài)太古里、招商依云置地中心，都沒(méi)有便宜賣(mài)。

去年，出險(xiǎn)房企為了生存，頻頻賤賣(mài)資產(chǎn)，依舊很難找到接盤(pán)俠。如今行業(yè)形勢(shì)轉(zhuǎn)變，買(mǎi)賣(mài)資產(chǎn)的態(tài)度隨之變化。不管是出險(xiǎn)房企，或是處在安全線(xiàn)范圍內(nèi)的房企，出售資產(chǎn)會(huì)更加順利，而且有更大的議價(jià)空間。

賣(mài)相好了

這段時(shí)間，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、招商蛇口等房企動(dòng)作明顯多了起來(lái)。

這些處于安全線(xiàn)范圍內(nèi)的房企，未有違約記錄，之前市場(chǎng)仍未有起色的時(shí)候，鮮少對(duì)外發(fā)聲，或者有比較大的動(dòng)作。

但遠(yuǎn)洋這段時(shí)間獲得工行、郵儲(chǔ)銀行共700億的銀行授信，還跟港資新世界發(fā)展簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。而招商蛇口除了獲銀行大額授信外，趁著股權(quán)再融資放開(kāi)，再次啟動(dòng)南油收購(gòu)方案，增強(qiáng)對(duì)深圳前海土地的控制權(quán)，提升估值。

拿銀行授信、啟動(dòng)股權(quán)融資，上述動(dòng)作可以說(shuō)是近來(lái)市場(chǎng)上多數(shù)房企的常規(guī)做法。但假如國(guó)資在這時(shí)候也謀劃出售資產(chǎn)，則不免讓人疑惑。

比如，遠(yuǎn)洋集團(tuán)公告稱(chēng)，將分階段轉(zhuǎn)讓成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)及物管公司50%股權(quán)，由合作方太古地產(chǎn)接手，總對(duì)價(jià)為55.5億元。

而招商蛇口的控股上市平臺(tái)招商局置地也宣布，旗下公司廣州招商出售佛山市凱達(dá)城投資發(fā)展有限公司51%股權(quán)，總代價(jià)4.08億元，由廣東新南達(dá)及佛山金城接盤(pán)。

趁著市場(chǎng)活躍，地產(chǎn)項(xiàng)目估值有所回升，賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，這或許是它們出售資產(chǎn)的首要目的。

可以看到，遠(yuǎn)洋通過(guò)出售成都遠(yuǎn)洋太古里獲利頗豐。截止2022年9月末，交易當(dāng)中，三家被出售公司的凈資產(chǎn)總額約為50.06億元，50%股權(quán)對(duì)應(yīng)的價(jià)值應(yīng)為25.03億元。而遠(yuǎn)洋的出售總價(jià)達(dá)55.5億元，甚至超過(guò)三家公司的凈資產(chǎn)總額。

這是一筆穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣(mài)。遠(yuǎn)洋在公告中提及，這一筆交易將給集團(tuán)帶來(lái)的收益約為13.87億元。

分析人士指出，目前成都遠(yuǎn)洋太古里已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)時(shí)期，遠(yuǎn)洋已階段性完成了自身的使命與任務(wù)，或許一直在尋找一個(gè)恰當(dāng)?shù)耐顺鰰r(shí)機(jī)，以實(shí)現(xiàn)換倉(cāng)。

另一邊，招商局置地出售的附屬公司，主要業(yè)務(wù)為開(kāi)發(fā)招商依云置地中心，項(xiàng)目地塊位于佛山市南海區(qū)海七路與桂瀾路交匯處，總占地面積29487平方米，被規(guī)劃為商業(yè)用地。

招商局置地同樣提到，由于目標(biāo)公司的價(jià)值有所升值，董事會(huì)認(rèn)為出售事項(xiàng)為集團(tuán)提供一個(gè)良機(jī)，讓其可變現(xiàn)自投資目標(biāo)公司獲得的資本收益，并增加集團(tuán)的營(yíng)運(yùn)資金。

這些房企的出售邏輯，與此前的出險(xiǎn)房企不同，他們是為了獲得增值，而不單單只是解決短期的現(xiàn)金流問(wèn)題。

從更深層次看，或許不僅限于出售項(xiàng)目的價(jià)值，遠(yuǎn)洋、招商都有著更長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，準(zhǔn)備儲(chǔ)糧搶跑未來(lái)。

雖然同樣受到行業(yè)整體銷(xiāo)售頹勢(shì)的影響，銷(xiāo)售回款問(wèn)題突出。但這兩家房企，一家背靠險(xiǎn)資，一家背靠央企，資金實(shí)力會(huì)比民營(yíng)房企更強(qiáng)一些。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)早在今年5月就已經(jīng)贖回到期的5億美元5.25%有擔(dān)保票據(jù)，下一筆美元債到期是2024年7月，無(wú)集中到期壓力。

遠(yuǎn)洋提到出售是為了聚焦主業(yè)。事實(shí)上，其自今年以來(lái)一直走的是輕資產(chǎn)路線(xiàn)，包括為北京頤堤港項(xiàng)目引入大股東中國(guó)人壽，以及出售銳中心項(xiàng)目給平安人壽等等，回籠資金超百億元。

戰(zhàn)略略有成效，遠(yuǎn)洋集團(tuán)重出重圍，今年下半年以來(lái)銷(xiāo)售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)TOP20。前11月，遠(yuǎn)洋銷(xiāo)售額約900億元。

招商局置地也無(wú)太多資金壓力。截止2022年中期，其在手現(xiàn)金137億元，流動(dòng)比率為1.67。它出售資產(chǎn)的意圖，保證現(xiàn)金流安全之余，或許也盤(pán)算未來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)。

險(xiǎn)資抄底

房企在短期內(nèi)無(wú)法依靠銷(xiāo)售回款，穩(wěn)住現(xiàn)金流，而監(jiān)管層“三支箭”的融資支持落地尚需時(shí)間，于是，不少房企加快了出售旗下資產(chǎn)的腳步。

近一個(gè)月以來(lái)，已有超過(guò)10家房企祭出出售動(dòng)作，包括華南城、上實(shí)發(fā)展、云南城投、路勁等。

與此前一樣，大部分出售資產(chǎn)的房企都是此前陷入流動(dòng)性壓力的房企，著急出售資產(chǎn)，是為了補(bǔ)充資金，確保公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

不同的是，政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，房企旗下項(xiàng)目的出售，確實(shí)更加順利，連險(xiǎn)資都現(xiàn)身接盤(pán)。

上實(shí)發(fā)展于今年9月底，公開(kāi)掛牌出售上海實(shí)森置業(yè)有限公司(“實(shí)森置業(yè)”)股權(quán)與債權(quán)，該公司旗下資產(chǎn)為上海北外灘核心地塊，為在建中的“上實(shí)中心”，占比面積約為2.3萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)為商業(yè)與辦公。

不到三個(gè)月的時(shí)間，12月20日，上實(shí)發(fā)展又公布，友邦保險(xiǎn)分別以2.91億元成功摘得實(shí)森置業(yè)有限公司90%股權(quán)、以43.16億元成功摘得實(shí)森置業(yè)100%債權(quán)，合計(jì)46.08億元。

而上實(shí)發(fā)展，交易預(yù)計(jì)帶來(lái)歸母凈利約1.39億元，充實(shí)了現(xiàn)金流。

需要知道的是，大宗商辦項(xiàng)目出售并不容易，近年受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及疫情反復(fù)影響，商辦市場(chǎng)表現(xiàn)并不樂(lè)觀。再加上，多數(shù)房企為了快速出售資產(chǎn)回流現(xiàn)金，選擇的大多是一線(xiàn)城市資金沉淀大、運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)的優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)，市場(chǎng)出現(xiàn)“供過(guò)于求”的局面。

這就導(dǎo)致了商辦資產(chǎn)出售，不是被壓價(jià)，就是找不到愿意接盤(pán)的房企或機(jī)構(gòu)。

而且上實(shí)發(fā)展自身還存在資金問(wèn)題，旗下項(xiàng)目股權(quán)債權(quán)問(wèn)題愈加復(fù)雜。之前曾因26.15億元應(yīng)收賬款無(wú)法收回，陷入流動(dòng)性危機(jī)。

友邦保險(xiǎn)此時(shí)接盤(pán)，或許也是看中時(shí)機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，核心商辦資產(chǎn)有利可圖。要知道，這筆收并購(gòu)是友邦保險(xiǎn)成立以來(lái)的最大一筆資產(chǎn)收購(gòu)。

據(jù)悉，在建中的“上實(shí)中心”后續(xù)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)總投資，預(yù)計(jì)達(dá)到87億元，目前已投資金額接近70億元。而友邦保險(xiǎn)以不到50億元拿下，確實(shí)足夠劃算。

險(xiǎn)資入局抄底房地產(chǎn)，在以往并不少見(jiàn)。險(xiǎn)資一直以來(lái)都是房地產(chǎn)行業(yè)重要的投資者，多年來(lái)，各大保險(xiǎn)公司通過(guò)股票、債券、收并購(gòu)等多種方式投資房地產(chǎn)。

只是去年底開(kāi)始，房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇、市場(chǎng)信心低迷的時(shí)候，險(xiǎn)資開(kāi)始對(duì)投資房地產(chǎn)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。甚至不少保險(xiǎn)公司紛紛減持房企股份，尋求避險(xiǎn)。

當(dāng)前市場(chǎng)局勢(shì)轉(zhuǎn)變，或許險(xiǎn)資會(huì)再度加大投資房地產(chǎn)的力度，尤其是大宗商辦物業(yè)，會(huì)有持續(xù)穩(wěn)定的租金收益，符合險(xiǎn)資長(zhǎng)期價(jià)值投資的最終目的。

市場(chǎng)轉(zhuǎn)變

猶記得去年這個(gè)時(shí)候，花樣年潘軍還在萬(wàn)字言書(shū)中提及，“因?yàn)榧瘓F(tuán)現(xiàn)在回血的機(jī)能沒(méi)有了，融資的機(jī)能也沒(méi)有，只能靠變賣(mài)點(diǎn)資產(chǎn)。”

彼時(shí)，對(duì)于暴雷房企而言，再融資“借新還舊”被堵死后，逆勢(shì)翻盤(pán)概率大小，取決于老板肯不肯出售資產(chǎn)的態(tài)度，以及出售資產(chǎn)的規(guī)模與時(shí)機(jī)。

隨著形勢(shì)繼續(xù)惡化，市場(chǎng)低迷，一度出現(xiàn)房企“賤賣(mài)資產(chǎn)”的現(xiàn)象。市場(chǎng)上待價(jià)而沽的大宗資產(chǎn)非常多，且民企都自身難保，不輕易并購(gòu)別人，即便像萬(wàn)科這樣手握近2000億現(xiàn)金，都很少出手，更別說(shuō)其他房企。

甚至還出現(xiàn)“1元轉(zhuǎn)讓”交易。比如，藍(lán)光將重慶未來(lái)城104畝項(xiàng)目、重慶芙蓉公館項(xiàng)目、天津津南小站665畝項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓予金科方，交易作價(jià)僅為1元。

直到今年初，仍有房企選擇“打骨折”賣(mài)資產(chǎn)。3月份，富力地產(chǎn)擬以9.77億港元的價(jià)格，將位于英國(guó)倫敦物業(yè)全部股權(quán)出售給遠(yuǎn)東發(fā)展。而該物業(yè)原本估值約16.85億港元，本次交易售價(jià)相當(dāng)于打了5.8折。

如今市場(chǎng)局勢(shì)明朗，中央三度定調(diào)房地產(chǎn)，重申“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”，有分析稱(chēng)，這是過(guò)去十幾年以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)政策定調(diào)較為寬松的一次，寬松度僅次于2015年。

房企的現(xiàn)金流安全有了保障，融資端“三箭齊發(fā)”，關(guān)于信貸、股權(quán)、債權(quán)的融資渠道開(kāi)始打開(kāi)，接下來(lái)會(huì)有大筆資金涌入企業(yè)。而銷(xiāo)售端，盡管樓市目前仍然低迷，但隨著市場(chǎng)信心恢復(fù)，預(yù)期轉(zhuǎn)變，回暖只是時(shí)間問(wèn)題。

隨著行業(yè)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，買(mǎi)賣(mài)資產(chǎn)的態(tài)度，也隨之變化。

不管是出險(xiǎn)房企，還是處在安全線(xiàn)范圍內(nèi)的房企，出售資產(chǎn)會(huì)更加順利，不僅會(huì)有更大的議價(jià)空間，還會(huì)有更多如險(xiǎn)資一樣的投資者加入。

這樣一來(lái)，房企補(bǔ)充資金的渠道，又多了一條。

除了考慮出售旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，還有不少房企謀劃出售物業(yè)公司。金科服務(wù)已被博裕集團(tuán)要約收購(gòu)，旭輝擬通過(guò)投標(biāo)程序出售旭輝永升服務(wù)23.26%股權(quán)，而德信中國(guó)近期也透露，德信服務(wù)集團(tuán)正在談判出售。

市場(chǎng)又要開(kāi)始活躍了。

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