觀點網 12月23日，大悅城地產有限公司發布延長財務資助公告，3年前的一筆貸款，成為這家公司一項穩定的融資支撐之一。

觀點新媒體了解到，此前于2019年12月24日，大悅城地產間接非全資附屬公司上海悅耀向上海前灘提供總額最高人民幣11億元無抵押循環貸款融資，協議貸款期限為自2019年12月27日至2020年12月26日止。

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其后，大悅城地產分別于2020年及2021年宣布延長該筆財務資助期限至今。

根據2021年貸款協議，貸款將于2022年12月26日到期。因此，于2022年12月23日，2021年貸款協議的訂約方同意訂立2022年貸款協議，將貸款期限延長一年。

公告稱，所提取貸款款項利率須參照中國人民銀行不時頒布的中國活期存款現行基準利率厘定。未償還本金利息付款須按季支付予上海悅耀，本金金額及未償還利息的還款日期須為貸款期限結束當日。

7年合作

于公告日期，上海悅耀由雙達（大悅城間接全資附屬公司）及上海前灘各自擁有50%權益。大悅城地產對上海悅耀董事會及相關業務擁有控制權，故上海悅耀作為該集團附屬公司入賬。

上海前灘則由陸家嘴集團及上海浦東土地控股（集團）有限公司分別持有70%及30%權益。

大悅城地產指出，上海悅耀主要于上海浦東前灘從事商業及住宅物業投資及開發，該項目處于最后階段，但于公告日期，上海悅耀尚不具備將該項目項下全部溢利分配予雙達及上海前灘的條件。

經查閱過往公告，2020年起大悅城地產開始提到該項目處于最后階段，除此之外彼時口徑與本次公告基本一致。

大悅城地產認為，透過上海悅耀提供貸款的方式提前收取項目產生的溢利以補充集團營運資金，符合該公司的利益。此外，貸款將按照未償還本金金額產生利息收入，這將為集團貢獻收入。

實際上，大悅城地產與陸家嘴集團合作打造的上海浦東前灘項目由來已久，與當時上海國企改革的背景密切相關。

2015年4月份，大悅城地產發布公告稱，附屬公司雙達有限公司以總代價12.08億元，成功競標陸家嘴集團掛牌的上海林耀投資有限公司（即上海悅耀更名前，簡稱上海林耀）50%股權，進而間接獲得上海浦東前灘06-01商住地塊權益。

資料顯示，上海林耀掛牌時凈資產評估價值為24.16億元，資產總計評估價值33.87億元，主要資產為前灘06-01地塊。該地塊使用權面積2.46萬平方米，建筑面積8.36萬平方米，規劃用途為商住。

彼時市場觀點認為，兩家國企這次的合作是陸家嘴集團在國企改革中的嘗試之一，也為大悅城在上海的局面撕開了“一道口”。

此外，當年上海前灘36-01地塊、32-01地塊兩宗地出讓時均價分別為65832元/平方米、66629元/平方米，刷新了上海單價地王紀錄，而大悅城拿下該地塊成交價僅為28900元/平方米，對比之下近乎“腰斬”。

大悅城地產直到2019年報才開始披露上述項目情況：上海浦東前灘項目于2016年6月開工建設，目前已竣工，其中于2019年總計容面積為4.18萬平方米，預計總投資額31.65億元，累計已投資29.68億元。

到了2020年中期，該項目實現銷售金額6981.48萬元，結算金額6119.42萬元。同時，在大悅城地產財務報表的代售物業一欄，“上海前灘壹號寫字樓”赫然在列。

果不其然，2020年12月21日，大悅城地產表示，間接非全資附屬公司上海悅耀以合計約20億元向上海東磬、上海東薈出售位于上海浦東前灘寫字樓相關物業，總銷售面積約4.22萬平方米，均價為47348.57元/平方米，收購方均為上海陸家嘴（集團）有限公司旗下公司。

待出售事項完成后，大悅城地產預期錄得除稅前收益約5.03億元。有接近大悅城控股相關人士稱，上海浦東前灘雙方合作的時候就約定合作方回購。

結合項目8.36萬平方米建筑面積來看，是次出售已將該物業賣出近一半，未來不排除大悅城地產在合適機會繼續出售的可能。

在此之前，大悅城地產仍將通過上海悅耀向上海前灘借出的11億元貸款繼續獲益。

拿地與融資

對房地產企業而言，合作開發項目可以減少資金投入，均攤雙方風險，在大悅城地產身上也并不是什么罕見操作。

就在宣布上述財務資助展期前一天，大悅城地產公告稱，間接非全資附屬公司陜西鼎安置業有限公司以9.1億元收購位于西安市的土地使用權，陜西鼎安由大悅城地產及陜西金源分別持有51%及49%股權，其主要從事物業發展及投資。

據悉，該地塊位于西安市長安區韋曲街道，廣場北路以東、規劃路以西，總面積約10.95萬平方米，總計容建筑面積約38.33萬平方米。

項目體量較大，建設成本估計將不超過25.59億元，最早動工時間預期為2023年3月23日前后，最早竣工時間預期為2025年8月9日前后，而物業預售最早時間預期為2023年8月20日前后。

大悅城地產表示，鑒于該地塊的位置及規劃用途，預計將于該地塊開發完成后實現投資增值，從而為集團帶來現金流及穩定收入及利潤。

盡管在上月末房地產政策“第三支箭”落地后，大悅城地產已對投資者表明暫時未有股權融資計劃，但在拓地同時依然有積極推進其它方面融資。

12月伊始，浦發銀行、光大銀行各自與十數家開發商簽訂5300億元意向性融資協議，大悅城均位列其中。

根據合作協議，兩家銀行與房企合作重點將圍繞房地產開發貸款、住房按揭、并購貸款、債券承銷與投資、預售資金監管保函、經營性物業貸款及租賃住房貸款等業務領域，滿足房企合理融資需求。

另外，大悅城地產母公司大悅城控股集團股份有限公司在公司債發行上亦有較好的進展。

12月20日，大悅城控股完成發行15億元公司債，最終票面利率4.27%，期限為5年，在第3個計息年度末附發行人票面利率調整選擇權及投資者回售選擇權。

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