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觀點網近兩年泛房地產行業常見物管、物流等企業尋求上市，而純住開房企的上市案例在今年卻只有一單，那就是嘉利國際擬以實物分派方式分拆嘉創房地產于聯交所主板上市。

【資料圖】

11月25日，嘉創房地產控股有限公司二度發布招股書，觀點新媒體查閱了解，相比如今的主流房企，嘉創地產的開發規模實在小到不值一提，截至估值日期，公司土地儲備約為26.26萬平方米。

但與過往上市房企另一個不同的，是嘉創地產的毛利率遠遠高于行業平均值，截至2020年3月31日止年度為72.4%，截至2021年3月31日止年度為72.7%。與此同時，其截至2022年9月30日的資本負債比率僅有0.2倍。

嘉創地產可以看做是一個“小而美”的上市房企，畢竟這樣的毛利率與負債率水平是多少房企可望而不可即的。

不過即使財務表現可圈可點，其于今年初各樓市調控政策回暖的3月底第一次沖擊港交所也并未成功，最后在9月底失效。

未在失效時立刻第二次遞表，很顯然嘉創地產對于“時機”有過考慮，從近期“第二支箭”“金融十六條”等政策反響可以看出，大家對房地產行業的未來開始恢復信心，也讓不少房企得到了復活的機會。

與此同時，11月25日，中國人民銀行還宣布，決定于2022年12月5日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率約為7.8%。此次降準共計釋放長期資金約5000億元。

提振行業信心，釋放長期資金，這些政策或許就是嘉創地產沖擊港交所的一線窗口。

“蚊型”嘉創地產

嘉創地產的的確確是一家“蚊型”房企，總土儲規模還不及很多房企的一個項目。

招股書介紹，嘉創地產為一家精品住宅物業發展商，主要在大灣區的東莞、惠州及佛山迅速發展的住宅市場（如東莞及惠州）開發及銷售住宅物業。

透過與外部承包商合作，嘉創地產參與住宅物業項目的規劃和建設的所有階段，包括土地收購/土地改造、地盤規劃、土地的整理及改善，以及住宅的設計、建設及營銷。

據了解，該公司主要通過公開招標、拍賣或掛牌出售；及收購重建用地并轉為住宅開發用地以獲取項目用地。截至估值日期，公司土地儲備約為26.26萬平方米，包括已竣工物業的可出售整體樓面總面積約13.11萬平方米；及持作未來發展的整體樓面總面積13.15萬平方米。

事實上，嘉創地產雖是嘉利國際旗下地產開發平臺，但發展歷史卻不長，且在嘉利國際的業務版圖中，地產業務并非主業，這也是此次分拆上市的主要原因之一。

就目前而言，嘉利國際主要從事五金塑膠業務、電子制造業務及房地產業務。其中，嘉利國際的工業業務包括五金塑膠業務及電子制造業務，一直為該集團的核心業務，多年來的收益呈現整體增長趨勢。這兩個業務分部合共占嘉利國際總收益的大部分，占截至2022年3月31日止年度總營業額超過76.6%。

為延續其工業業務之成功，嘉利國際董事認為，公司策略是集中資源支持該等核心業務分部的擴展及鞏固，而分拆為嘉創地產創造獨立集資平臺，以發展其于中國的房地產業務，而毋須與嘉利國際集團其他業務分部競爭資本資源。

從這點看來，地產業務的分拆更像是為工業業務的發展讓路。

資料顯示，嘉利國際在2015年才正式涉足住宅房地產業務（即嘉創地產前身），該年內，其開發位于東莞市的一幅土地，該土地其后成為嘉輝豪庭第三期。之后還在東莞陸續開發嘉輝豪庭第四期及第五期、第一期，總土地儲備95273平方米，均已竣工。

而在惠州僅開發“惠州羅浮公館”一個項目，也已竣工，總土地儲備35810平方米。

除上述已開發項目外，傾向于低成本獲取城更項目的嘉創地產2022年簽下佛山城市更新項目。

于2022年3月16日，其與佛山市高明區荷城街道辦事處訂立一份不具法律約束力的框架協議。據此，雙方同意共同開發佛山市高明區荷城街道富灣片區，將其建成文化創意小鎮。協議訂出擬合作范疇的一般方向，包括但不限于城市規劃、土地開發、城市更新、房地產開發及城市運營等事宜。

隨后，嘉創地產于2022年4月1日成功取得荷城街道辦事處拍賣的一幅住宅土地（約34,448平方米）的土地使用權，總土地儲備131,472平方米。

來源：嘉創地產招股書

除銷售物業外，嘉創地產還持有廣東省東莞市鳳崗鎮“東莞雁田鎮工業園”項目。有關土地目前劃分做工業用途，并已出租以賺取租金收入。

這些就是嘉創地產目前的全部項目。但嘉創地產表示，未來將擴展到公司認為有增長潛力的大灣區地點，如佛山及廣州。

就此，2022年2月，嘉創地產與招商蛇口附屬公司廣州招商房地產有限公司訂立策略框架協議。根據框架協議，雙方將于城市更新項目上建立策略關系。嘉創地產將與廣州招商房地產有限公司合作，從事物業發展的不同階段，包括但不限于城市更新土地收購、土地使用權轉讓、設計及開發、品牌營銷及銷售管理。

2022年于絕大部分房企而言都是艱難的，但是之于嘉創地產卻是動作頗多的一年。與此同時，其業績收入也在逐年增加。

就財務數據看，截至2020年、2021年及2022年3月31日止三個年度分別錄得收入4.82億元、5.91億元、7.76億元。

其中，由截至2021年9月30日止六個月的約人民幣3.60億元增加至截至2022年9月30日止六個月的約人民幣4.73億元，收入增加主要由于嘉輝豪庭第五期及羅浮公館開始銷售及交付，部分被平均售價由截至2021年9月30日止六個月的每平方米人民幣29,547元輕微下降至截至2022年9月30日止六個月的每平方米人民幣29,118元所抵銷。

嘉創地產另一個亮點是高毛利率。截至2020年、2021年及2022年3月31日止三個年度及截至2022年9月30日止六個月，嘉創房地產毛利分別約為3.49億元、4.29億元、5.87億元及3.54億元，而同期的毛利率則分別為72.4%、72.7%、75.7%及74.9%。

公司表示，毛利率的提高，主要原因是嘉輝豪庭第四期及第五期的平均售價及毛利率較高。

另外，純利率截至2022年3月31日止年度為31.4%，截至2022年9月30日止六個月為30.3%。純利率由截至2021年3月31日止年度的27.2%增加至截至2022年3月31日止年度的31.4%，乃主要由于嘉輝豪庭第四期及第五期的平均售價及毛利率較高。

至于如今房企尤為關心的負債率問題，嘉創地產呈現逐漸下降的趨勢。

截至2020年、2021年及2022年3月31日，其資本負債比率分別為1.2倍、0.9倍、0.3倍；截至2022年9月31日，資本負債比率0.2倍。據稱，資本負債比率的下降通常與銀行及其他借款的逐步減少對應，加上年/期內溢利導致股權總額增加的影響。

來源：嘉創地產招股書

上市窗口？

在9月底第一次遞表失效后，嘉創地產并未立刻第二次遞表，很顯然這一次對于“窗口機會”有了更多考量。

就觀點新媒體了解，2022年國內房地產行業較為低迷，且大多房企將重心放在了償債與保交樓等工作上，登陸資本市場也不再是大家關注的重點。

從過往幾年范房地產的上市熱潮可以發現，物管企業是最為受歡迎的上市“新貴”，但到了2022年也熱度不再。

資料顯示，2022年開年，港交所上市門檻拉高，三年累計盈利不低于8000萬港元的要求開始執行，物業行業相關政策也在不斷更新，上市似乎變得不太容易。

這樣的背景下，年初至今遞表物企（包含二次遞表）有9家，其中包括備受關注的龍湖智創生活、萬物云以及珠海萬達商管。