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“通州城市副中心梨園附近50年大產(chǎn)權(quán)，不限購，與產(chǎn)權(quán)單位直簽，每套32萬～79萬元，面積從31平方米至75平方米不等，銷售均價每平方米10000元，可自住、投資、注冊公司。”11月3日，北京市朝陽區(qū)雙橋東路某汽車4S店的工作人員于虹又收到了這樣一條另類的售房信息。近一個月以來，他的微信朋友圈陸續(xù)接收到多個廉價且不限購的房源信息，這讓始終以租房居住為主要方式的于虹激動不已。

2022年10月下旬，中國房地產(chǎn)報記者在北京市通州、大興及順義等區(qū)走訪時了解到，一些打著“非改租”名號的房地產(chǎn)項目，被開發(fā)商以簽訂“長租約”“酒店托管”“售后返租”“房產(chǎn)贈與”等協(xié)議方式，引導(dǎo)消費者一次性付清全部租金，變相實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。

利用非居住存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房，本意是進(jìn)一步完善我國住房保障體系。2021年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在深入調(diào)研部分大中城市、住房租賃企業(yè)，以及新市民租賃住房需求的基礎(chǔ)上，制訂了《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》。目前實踐中存在許多由旅館、酒店、商業(yè)辦公樓、廠房、倉庫等存量閑置房屋改建的宿舍型租賃住房項目，應(yīng)該如何在具體執(zhí)行中完善市場規(guī)范，也頗為考驗地方政府的政策執(zhí)行能力。

“租購并舉”趨勢下，北京也在加速推進(jìn)對閑置廠房、商場、寫字樓或酒店改建租賃住房（以下簡稱“非改租”）步伐，對于該市住房租賃市場無疑是一大利好，為更好解決新市民、新青年群體的住房剛性需求提供推力。

此前北京市針對“非改租”已經(jīng)陸續(xù)出臺《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》和《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)非居住建筑改建宿舍型租賃住房有關(guān)工作的通知》，明確提出“非改租”實施路徑，鼓勵其改建項目業(yè)態(tài)混合兼容，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合和新業(yè)態(tài)發(fā)展。

但在實際推進(jìn)中，不乏有打著“非改租”名號的項目被開發(fā)商導(dǎo)入以租代售營銷模式，常以“不限購”“廉價房”“高額回報”“永久使用權(quán)”等幌子吸引消費者，令少數(shù)改建型租賃住房項目變味。

面對有打著“非改租”名號的項目以租代售營銷花樣不斷翻新，北京市規(guī)范發(fā)展長租房市場依然任重道遠(yuǎn)。

盡管政策從多維度持續(xù)強(qiáng)化監(jiān)管，但以租代售依然成為部分項目開發(fā)商加快資金回籠的路徑選擇。

“廉價且不限購的房源”，項目開發(fā)商給出的宣傳標(biāo)語，也對于虹頗具吸引力。

其中，一推廣名為“東五環(huán)公寓”項目吸引了他的注意，該項目位于通州臺湖核心區(qū)，距離環(huán)球影城4.5公里，精裝現(xiàn)房，大產(chǎn)權(quán)，售價不足周邊商品房價的兩成。

出于對“撿漏房”的好奇，于虹從房源信息發(fā)布者呂麗處了解到，“東五環(huán)公寓”位于通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)經(jīng)略天則產(chǎn)業(yè)園63號樓內(nèi)，該樓棟共推出156套小戶型住房，精裝修送家具家電，直接拎包入住。“對于工薪階層而言，投資30余萬元即可在京郊（該園區(qū)）安家，減輕住房剛需壓力明顯。”于虹向記者感嘆。

不過，于虹對此房源仍心存芥蒂。在他看來，該園區(qū)所謂50年大產(chǎn)權(quán)精裝住宅，實際是由工業(yè)廠房改建而成（以下簡稱“工改住”），與商品房住宅有著本質(zhì)區(qū)別。

記者通過天眼查查詢發(fā)現(xiàn)，經(jīng)略天則產(chǎn)業(yè)園占地面積282畝，土地性質(zhì)為工業(yè)用地，土地使用證號為“京通國用（2005年）字第021號”，起初為開發(fā)蘭格鋼鐵商務(wù)園項目，后期更名為經(jīng)略天則園工業(yè)地產(chǎn)項目。此外，園區(qū)內(nèi)樓宇用途顯示為工業(yè)廠房及附屬設(shè)施，對應(yīng)簽訂的售房協(xié)議也顯示為《廠房銷售合同》。

11月10日，北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦公室有工作人員也向記者證實，經(jīng)略天則產(chǎn)業(yè)園為工業(yè)用地，所開發(fā)建筑均為廠房。目前園區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的租賃住房應(yīng)是廠房改建。近期，該園區(qū)已向臺湖鎮(zhèn)政府上報廠房改建酒店公寓申請。

令于虹不解的是，“東五環(huán)公寓”房源看似全款購買，但在辦理購房手續(xù)時卻要求簽訂房屋租賃合同。一番蹊蹺操作，讓對外公開銷售的“工改住”悄然變身為以租代售的另類“非改租”。

記者據(jù)于虹提供的一份載有“經(jīng)略天則招商中心”字樣房屋租賃合同范本顯示，出租方為北京蘭格加華置業(yè)有限公司，除了租賃期限（20年）需手工填寫外，合同載明租賃期滿后承租方可免費使用該房屋至2054年12月7日。

“此舉是向承租方承諾房屋使用年限與土地使用權(quán)年限（50年）同步，以此表明租與購無差別。”呂麗向記者表示，經(jīng)略天則產(chǎn)業(yè)園目前共有69棟樓宇，企業(yè)獨棟居多，每棟為一個獨立房本，63號樓也不例外，其改建成的住房不能辦理產(chǎn)權(quán)分割，只能是出租。不過，簽20年長租協(xié)議，到期后自動順延，等同于擁有房屋永久使用權(quán)。

11月14日，記者多次撥打北京蘭格加華置業(yè)有限公司工商登記電話，始終無人接聽，采訪未果。

一次性長租20年的做法，符合以租代售營銷特性，卻違背現(xiàn)行相關(guān)政策。2022年9月1日，《北京市住房租賃條例》正式實施，其中明確規(guī)定新建、改建的租賃住房，不得銷售或以租代售，違反規(guī)定的由住建部門責(zé)令改正，逾期不改的處罰金最高可達(dá)100萬元。

“東五環(huán)公寓”項目除外，呂麗還在微信朋友圈推送多個位于北京市大興區(qū)另類“非改租”項目。記者經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，這些項目吸睛背后，不僅有以租代售的營銷模式，還有著眼花繚亂的招商手段。與“東五環(huán)公寓”傾向自住屬性不同，大興區(qū)多個“非改租”項目均有不同程度的投資功能，以博取市場關(guān)注。

以投資包返租為例。對外推廣名為“soho科創(chuàng)公寓”租賃住房項目近期正在火熱招商，據(jù)介紹，該項目距離大興黃村西大街地鐵B口100米，由酒店改建為精裝公寓，40年產(chǎn)權(quán)，戶型面積普遍在28平方米左右。作為長租公寓，該項目同樣在暗示可以按市場價格出售。

公開資料顯示，“soho科創(chuàng)公寓”分為自住與投資（酒店托管）兩個類別：自住型酒店公寓每套售價19.8萬元；酒店托管公寓則是由某品牌酒店代為運營管理，托管期限3年，期間按每月返租1500元標(biāo)準(zhǔn)，采取季度撥付方式結(jié)算，也可沖抵房款后折合每套售價14.8萬元。

“3年托管期，5萬余元收益，相當(dāng)于銀行定期理財。”呂麗認(rèn)為，“非改租”下的酒店托管公寓比較適合投資且收益穩(wěn)定，具有一定彈性空間。到期后可原價回購，也可繼續(xù)托管，還可選擇自住。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，宣傳銷售投資型另類“非改租”公寓在大興區(qū)并非孤例。位于大興林肯公園南500米萬源街地鐵口附近，一個推廣名為“亦莊經(jīng)開區(qū)城家公寓”項目在出租招商中，更是打出“托管2年返3萬元”廣告語。據(jù)悉，該項目是由商場改建為LOFT公寓，每套售價為16.8萬～20.8萬元。項目還宣傳稱投資回報率高，投資滿2年后或開發(fā)商原價回購，或一次性返3萬元（可直接抵扣房款）。“這種改建公寓由于層高低，暗間居多，不適宜自住只適合投資。”呂麗說。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，投資包返租的另類“非改租”公寓項目在大興已呈扎堆涌入之勢。據(jù)了解，僅在大興區(qū)某核心地段相繼分布有推廣名為“亦莊某東總部”“東南五環(huán)高端公寓”等項目，其中有項目宣稱投資包返租額度高達(dá)每月3000元，同時還有項目承諾租20年送20年。

事實上，禁止售后返（包）租已在政策層面形成共識。據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，售后返租其實質(zhì)是一種營銷噱頭，用高額返回租金吸引投資者，而一旦開發(fā)商破產(chǎn)或者出現(xiàn)資金問題，其返租承諾或回報率可能無法實現(xiàn)，存在較高的不確定性風(fēng)險。

養(yǎng)老別墅租19年獲無償贈送

“非改租”政策的誕生，旨在方便年輕租客拎包入住的長租公寓模式，曾一度風(fēng)行于北京租賃房市場，廣泛受到各路資本青睞與追捧，催生多個長租品牌或長租公寓運營公司出現(xiàn)。

這些項目的基本的操作方式是通過與業(yè)主簽長租約，一簽3～8年，一次性向業(yè)主支付低于市場價的租金，以獲得較有競爭力的出租價格，然后以市場價對外租賃，賺取差價。彼時，長租公寓被資本視作金礦，帶來了不少“創(chuàng)新”。但正是諸多“創(chuàng)新”，將長租公寓帶入行業(yè)低谷，目前發(fā)展依然面臨困境。

伴隨長租公寓模式潛在風(fēng)險的日益浮現(xiàn)，北京市自去年以來已加強(qiáng)政策應(yīng)對。

2021年6月3日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《住房租賃指南3.0版》并提示稱，和住房租賃企業(yè)簽約時，不要一次性支付長期租金。這將意味著，長租公寓市場一簽數(shù)年模式或存在諸多風(fēng)險隱患。為此，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市市場監(jiān)管局等部門于2021年2月3日，聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》，明確禁止“長收短付”，住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月房租，收取的押金數(shù)額不得超過1個月房租，并且應(yīng)當(dāng)通過北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管。

在此背景下，新增一批以租代售改建租賃住房項目，試圖搶灘北京市長租公寓市場，各種風(fēng)險矛盾交織復(fù)雜并涌入，或致行業(yè)混亂無序發(fā)展風(fēng)險加劇。

尤其是與長租公寓并無直接關(guān)聯(lián)的小產(chǎn)權(quán)別墅項目卻打出“長租”旗號，蹭熱度、搭便車的意圖十分明顯。記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，北京市順義區(qū)一農(nóng)村集體土地上新建數(shù)十棟別墅，目前正被冠以“六元橋別墅”為名對外推廣招商，據(jù)發(fā)布信息顯示，該項目推出特價京郊別墅，20棟、現(xiàn)房、戶型面積為320平方米至360平方米，售價僅為每平方米10000元。不過，記者根據(jù)相關(guān)營銷人員提供的“購房合同范本”發(fā)現(xiàn)，該房源實際為租賃房，可一次性長租19年。

記者據(jù)一份名為《土地及地上建筑物租賃協(xié)議》（范本）顯示，該長期出租房源為北京市順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)廟卷村北大街甲一號養(yǎng)老別墅，其土地所有方為廟卷村村委會，土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地，面積13901.09平方米。

該協(xié)議還顯示，2022年1月18日，該項目出租方北京廟卷養(yǎng)老服務(wù)有限公司與土地所有方簽訂《順義區(qū)農(nóng)村土地租賃合同》，期限為2022年1月18日至2040年12月31日，共計19年，亦為養(yǎng)老別墅租賃協(xié)議期限。

11月15日，順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)廟卷村村委會有關(guān)工作人員向記者表示，該村北為獨棟別墅項目，現(xiàn)仍未入住，目前有幾棟正在裝修，但她并不掌握具體出租詳情。

綜合別墅項目相關(guān)《土地租賃合同》和《不動產(chǎn)權(quán)證書》（京（2021）順不動產(chǎn)權(quán)第0013125號）顯示，養(yǎng)老別墅項目所占土地用途為工業(yè)用地，是由北京廟卷養(yǎng)老服務(wù)有限公司主要負(fù)責(zé)人以每年每畝10000元價格，從廟卷村經(jīng)濟(jì)合作社租用，用于辦公、車間和養(yǎng)老用房。但實際卻建成20余棟獨棟別墅，并以一次性長租19年方式對外出租，此外，該公司還以簽訂書面補充（房產(chǎn)贈與）協(xié)議方式，約定待租賃合同到期后，承租方租用的房屋可獲無償贈送。

記者注意到，北京市農(nóng)村集體租賃住房不得以租代售，相關(guān)政策已有提及。早在2017年，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，其中規(guī)定集體租賃住房可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。

“長租公寓受一些房企的追捧，主要是旗下開發(fā)的項目疑似屬于擦邊的灰產(chǎn)，借助長租公寓之名或為換一個準(zhǔn)合法身份入市，但這和長租公寓發(fā)展初衷相背離。準(zhǔn)確把握長租公寓發(fā)展定位，明確概念內(nèi)涵、功能作用，同時，加強(qiáng)對長租公寓建設(shè)的動態(tài)監(jiān)管，尤其對營銷和名稱被擦邊化等各類潛在風(fēng)險進(jìn)行有效防范，確保不突破各項紅線底線。”前述業(yè)內(nèi)人士說。

（應(yīng)受訪者要求，文中于虹、呂麗均為化名）

關(guān)鍵詞： 租賃企業(yè) 工作人員 工業(yè)用地