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金融界11月14日消息 受政策利好刺激，A股和港股地產股全線大漲。A股新華聯(行情000620,診股)、天地源(行情600665,診股)、金地集團(行情600383,診股)、新城控股(行情601155,診股)、粵泰股份(行情600393,診股)、中天服務(行情002188,診股)漲停；地產鏈上的裝修、家電等板塊同樣活躍，中天精裝(行情002989,診股)、瑞爾特(行情002790,診股)、兔寶寶(行情002043,診股)等漲停，三棵樹(行情603737,診股)觸及漲停。

港股碧桂園盤中拉升漲超50%，截至收盤漲45.54%，龍光集團、富力地產、綠地香港、雅居樂集團等漲超30%。

地產行業迎來多項政策利好

消息面上，地產行業迎來多項政策利好，包括民營企業債券融資支持工具、樓市金融十六條，剛剛三部門又發文允許商業銀行與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

11月8日，交易商協會官網發布消息稱會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業發債融資。交易商協會預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。

11月9日，中債信用增進公司發布《關于接收民營企業債券融資支持工具房企增信業務材料的通知》，意向民營房地產企業可提出增信需求。

11月10日，交易商協會受理了龍湖集團200億元儲架式注冊發行，中債增進公司同步受理企業增信業務意向；

11月11日，保利發展(行情600048,診股)宣布收到交易商協會出具的4份《接受注冊通知書》，同意接受該公司中期票據、短期融資券注冊，總額100億元。

11月11日，新城控股發布公告稱，為積極改善融資情況，優化債務結構，公司擬向銀行間交易商協會申請新增150億元債務融資工具的注冊額度（本次事項尚存在不確定性）；

11月11日，據財聯社報道，包括美的置業、碧桂園在內的多家房企正在溝通發債注冊意向，其中美的置業的或將不止50億元，碧桂園也已申請發債融資。

11月13日，根據中國基金報的報道，11月11日，央行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》。涉及保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分會融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等16項政策措施。

值得一提的是，近期房地產行業非銀融資總額同比也在年內首次實現轉正。11月8日，中指研究院發布的監測數據顯示， 2022年10月房地產企業非銀融資總額為556.8億元，同比上升16.4%，環比下降27.0%。

11月14日，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行聯合印發《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》。 《通知》指出，保函置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

政策放松從保需求、保項目進入保主體階段

招商宏觀指出，回顧過去，2018-2021年，房企走上全面去杠桿之路。2018年資管新規，壓縮影子銀行、切斷前端融資；2019年三道紅線，為房企杠桿水平強制設限；2020年房貸集中度管理，對開發貸投放形成硬約束；2021年地方加強預售資金監管，鎖定房企最主要無息負債來源。這一輪去杠桿相當于對房地產業的供給側去產能，房企陸續陷入債務和流動性困境。也因此，早在去年下半年房地產銷售開始走弱之前，土地出讓和房屋新開工面積就已經明顯回落，房企供給能力減弱、信用風險上升，隨后也開始波及地方的土地財政收入。

隨著經濟下行壓力加大，房地產政策自去年底有所松動，可分成三個階段。第一階段是保需求，發生在今年上半年。這一階段的政策表現為，各地基于因城施策的購房政策陸續松動，放松尺度逐漸小幅加大，涉及限購、限貸、限價、限售等多個方面。然而政策效果不算理想，9·30系列政策也未能扭過局面，商品房銷售面積保持兩位數負增長。

第二階段是保項目，發生在今年下半年。年中交樓風波發酵之后，各項房地產數據又下一個臺階，風險加速釋放。這一階段的政策以保交樓、穩民生為核心目標，出臺2000億元保交樓專項貸款。政策取得一定效果，8-9月竣工面積同比降幅明顯收窄，然而各界主體對房地產業的謹慎預期以及銷售、拿地、開工等經濟數據仍然幾無改善。

第三階段是保主體，發生在今年年底，標志性政策就是此次《通知》，是對18-21年全面去杠桿政策的一次均值回歸。《通知》要求穩定房地產開發貸款投放、穩定建筑企業信貸投放、支持開發貸款/信托貸款等存量融資合理展期、保持債券融資基本穩定、保持信托等資管產品融資穩定，從表內、表外各類融資渠道對房企融資予以積極支持。

房地產行業環境發生根本性改變去杠桿主基調不變

天風證券(行情601162,診股)地產分析師韓笑表示，本輪政策落地快，節奏與力度均超預期，優質民企再融資能力有望得以修復。“第二支箭”有望直接增強優質民營房企的主體信用，避免流動性無序擠兌的同時穩定市場預期和信心，推動房企再融資和行業基本面的修復向好。

丁祖昱則表示，房地產行業環境發生了根本性改變，短期內政策的核心在于穩地產。“金融十六條”，疊加近期一些積極政策，對行業信心提升注入了強心劑。

其中保持融資平穩有序，對于恢復優質民企的融資功能，支持房地產企業經營逐步回歸正軌有很重要的信號意義，房企生存環境將迎來修復。

房地產政策主基調仍繼續堅持“房住不炒”，嚴防房地產過度金融化、泡沫化，房地產行業去杠桿主基調不會改變，未來政策端還將繼續保障合理住房需求，落實穩地價、穩房價、穩預期。

鑒于全國性強力政策已經到來，疊加缺失的信心底有望出現，年底房地產市場或將見底復蘇，各線城市或將輪動修復。房企供給側改革已漸進尾聲，央國企、優質民企經營將逐漸恢復穩態，問題房企還將有序出清。

招商宏觀也表示，預計此次政策將產生積極效果，有助于房地產業發展回歸正反饋。一方面，房企是房地產項目的建設主體，保主體就是保項目，且有利于提高房屋交付質量；另一方面，當前購房需求低迷，既與人口等長期因素和疫情等中短期因素有關，也與居民信心有關，主要體現在對房企項目交付風險的擔憂，因此，保主體、保項目也同時有利于保需求。

穩地產政策如何影響地產鏈？

招商宏觀指出，客觀地說，長期的人口因素不可逆，中短期的疫情因素也尚沒有緩解，在一線城市限購不放松的情況下，預計居民信心改善帶來的商品房銷售復蘇力度將是相對溫和的。一線城市限購不放松是本輪政策與2014-15年的最大差別，沒有一線城市房價上漲效應的帶動，投機需求將繼續被抑制，單靠剛性需求和改善性需求的釋放很難帶來大的脈沖。

在此情況下，經歷供給側去產能后，率先恢復供給能力的房企可能會將現金流向后端傾斜，即優先保障存量項目的竣工交付，然后再考慮土地庫存回補，即前端的拿地和開工。因此，如果明年商品房銷售低位企穩/弱復蘇，則地產鏈格局將是前端（銷售/拿地/開工）同步弱復蘇+后端（安裝投資/竣工）高增長。

關鍵詞： 債券融資 房地產行業 房地產企業