文/樂居財經嚴明會
三個月的等待之后，世茂債務重組傳來了好消息。
10月3日，世茂集團（00813.HK）發布了季度更新公告，披露其獨立調查、業務運營及重組進展的最新情況。其中至為重要的是，世茂集團一筆超百億港元的再融資取得了進展。
【資料圖】
據了解，作為保護香港九龍大窩坪項目價值工作的一部分，世茂集團于2022年9月初成功與大華銀行（作為安排人）就港幣103億元的貸款融資訂立融資協議，以取替原有項目貸款融資。
項目由世茂集團在2015年9月拿下，地塊占地面積2.04萬平方米，可建筑面積6.99萬平方米。再融資安排旨在促進該項目的持續施工，其可能構成債務重組補充增信措施資產包的一部分。
大華銀行作為世茂香港九龍大窩坪項目幾個債權人之一，此前曾因世茂違反貸款條款的緣由將其訴至法院。但隨后雙方已達成和解，至今超百億全盤接下項目貸款，債權人對出險房企的態度正在發生轉變。
事實上，不僅是世茂，經過長時間的博弈與自救，更多房企也都獲得了大部分債權人的支持與配合。基于此，近段時間以來包括融創、龍光、佳兆業、恒大等房企都披露了相關債務重組的進展。
獲103億港元再融資
7月3日，世茂方面曾披露其于新加坡證券交易所發行上市的本金總額10億美元優先票據，已于2022年7月3日到期，但尚未支付債務項本金及利息。該美元債利率4.75%，當時披露的本金以及應計未付利息總計10.2375億美元。
于此事件，世茂在季度更新公告表示，正與財務及法律顧問積極推進境外債務重組工作，并持續與各類債權人進行建設性對話，包括但不限于由該公司發行以美元計值的優先票據的持有人、境外銀行貸款人及其各自的顧問。
這些舉措，旨在穩定局勢、緩解當前流動資金事宜及尋求實施一個能公平對待債權人并保障所有相關方利益的潛在重組。
此外，世茂集團正與債權人及其顧問緊密合作及定期溝通，以對公司核心業務進行有序且必要的盡職調查，討論境外債務潛在可行的重組建議方案。鑒于其規模及復雜性，盡職調查工作仍在進行中。
在債務重組的關鍵節點上，與大華銀行達成的103億港元再融資，被世茂認為是可能構成債務重組補充增信措施資產包的一部分。
這主要體現在，來自大華銀行超百億港元的再融資，將保障香港九龍大窩坪項目的開發的順利進行，項目釋放的價值不僅將使其能夠償還項目債權人的欠款，來自優質標的的增信加持，也將提升起其境外債務重組方案通過的可能性。
值得一提的是，大華銀行原本就是世茂香港九龍大窩坪項目的債權人之一，此前，市場已傳出其將收購該項目貸款的消息。
2015年9月，世茂集團擊敗長實地產、新鴻基、恒基、會德豐等香港老牌地產企業，以總價70.2億港元奪得香港九龍大窩坪延坪道住宅地塊。該地塊占地面積2.04萬平方米，可建筑面積6.99萬平方米。在寸土寸金的香港而言，像這樣超2萬平方米的純宅地，相當罕見。
兩年后的2017年，世茂集團就上述項目的開發與交通銀行（香港）、工銀亞洲以及大華銀行等多家銀行簽訂了100億港元的建設貸款。而大華銀行在這筆貸款中出資16億港元。
2021年12月，世茂曾對這筆貸款進行展期，最新到期日為2024年7月。而根據市場消息，今年7月，大華銀行就該筆貸款控告世茂集團違反貸款條款。不過雙方最后達成了和解。
隨后9月，市場傳出大華銀行購買世茂香港九龍延坪道項目100億貸款的消息。如今，世茂集團的一紙公告，也可以說是對當時傳言做出了正式的回應。
確保業務穩定可持續營運
除了債務重組，世茂集團還在季度更新中披露了獨立調查、業務運營方面的最新情況。
于公告日期，世茂集團核數師中匯安達會計師事務所正在審核其截至2021年12月31日止年度的業績。其董事會及管理層將繼續與核數師緊密合作，以盡快刊發2021年全年業績及年報以及2022年中期業績及中期報告。
由于無法按時披露年報，世茂集團股份于2022年4月1日停牌。今年7月15日，港交所向世茂下發復牌指引，內容包括刊發所有尚未刊發財務業績；就前任核數師羅兵咸永道會計師事務所提出的事項進行適當的獨立調查；以及進行獨立內部監控檢閱等。
對此，世茂在最新公告稱，已委任羅申美企業顧問有限公司就前任核數師羅兵咸永道會計師事務所提出的事項進行獨立調查。此外，該公司亦已委任中匯安達風險管理有限公司就其內部監控系統進行獨立內部監控檢閱。
獨立調查及內部監控檢閱的結果，該公司將在可行情況下盡快公布。
在經營業績方面，于2022年6月至8月期間，世茂累計合約銷售總額225.2億元，累計合約銷售總面積140.15萬平方米。今年1-8月，世茂集團已實現合約銷售總額567.9億元，實現合約銷售總面積351.64萬平方米。
世茂稱，將繼續專注于完成及交付物業項目以及改善銷售業績，以確保業務穩定且可持續營運。
為了盡可能緩解流動性，世茂集團的出售動作也持續不斷。
8月31日，世茂集團轉讓下屬4家項目公司股權給華潤置地，總金額33.16億元。這些項目公司其中兩家，旗下資產為北京市豐臺區南苑鄉分鐘寺村的L-39地塊和L-41地塊。另外兩家則分別是該兩宗地塊所開發物業的室內裝修公司。
北京豐臺區分鐘寺的L-39、L-41兩地塊最早由合生創展在2020年5月拿下，隨后該公司在地塊引入了世茂等企業參與開發。如今，世茂再一次將項目公司股權轉給了華潤置地。
此外同于8月，世茂兩年前以13.76億拿下的佛山陳村“世茂國風濱江”項目也已引入中誠信托。據統計，從2021年下半年至今，世茂積極處置多處資產化解債務危機，包括已公告的香港維港匯項目股權、黃浦路229號地塊、廣州亞運城股權、上海外灘茂悅大酒店，另還有上海21街坊、北京IN三里、世茂御榕·武夷度假酒店等近20處資產。
市場的期待
去年下半年以來，出險房企們的積極努力自救，已經收到較好的效果，好消息也不斷傳來。除了世茂，包括融創、龍光、佳兆業、恒大等房企最近都披露了相關債務重組的進展。
此前9月消息，融創已開始與債權人小組顧問積極溝通初步重組方案，目前很大部分債權人對公司通過債務重組表示支持，計劃在2022年年內對外公布重組方案。
同月，龍光向部分債權人推介重組逾60億美元離岸債務的提議草案，包括公共債券、私人票據和一些銀團貸款，消息稱，其債務平均期限延長至逾5年。
而在7月，備受關注的恒大也披露境外債務重組工作進展，預計盡職調查工作將在近期基本完成，并希望在2022年內盡快公布具體重組方案并取得積極進展。
佳兆業方面也稱，已與若干境內金融機構訂立安排延長其若干現有借款的期限，其已引入品牌方盤活若干項目的建設與銷售。
一個明顯的現象，在房地產債務暴雷的喧囂過后，債權人的態度正在悄然發生變化。一部分債權人已從起初的對峙走向與出險房企的合作，在這一基礎上表示諒解并提供力所能及的支持和幫助。
如，從一開始的訴至法庭，到達成和解，再到以103億港元全盤接下項目貸款，大華銀行與世茂的例子便是很好的例證。
事實上，房企經營回歸正軌、“造血”能力恢復，最后讓各方債權人的權益得到保障，這是各方都更愿意看到的結果。市場也期待更多房企債務重組傳來實質性進展。
從市場端而言，近來的行業似乎已有回暖跡象。克而瑞統計數據顯示，2022年9月，TOP100房企實現單月銷售操盤金額5709.6億元，環比增長10%；同比降低25.4%，降幅較前幾月有進一步收窄。
隨著房貸款利率、公積金貸款利率下調，以及換房退個稅等政策出臺，地產的政策底部已經顯現。進入四季度，該機構認為在輪番政策暖風的作用下，市場信心或將逐漸恢復，房地產市場也將逐步回穩。
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