文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)程孟瑤

當(dāng)市場(chǎng)的目光都集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)上恒大拋售香港總部大廈套現(xiàn)、佳兆業(yè)擬出售上?？偛看髽?，融信中國(guó)賣(mài)掉總部大樓，泰禾將華東總部大廈擺上貨架時(shí)，作為下游的家居企業(yè)，紅星美凱龍將自己位于上海的總部大樓抵押給了銀行，以換取流動(dòng)資金用以公司日常經(jīng)營(yíng)。

(資料圖片僅供參考)

9月18日晚，紅星美凱龍（01528.HK）公告稱(chēng)，準(zhǔn)備向中國(guó)工商銀行股份有限公司上海市虹橋商務(wù)區(qū)支行申請(qǐng)單筆貸款期限1年、利率為市場(chǎng)利率的流動(dòng)資金貸款4.3億元。

抵押擔(dān)保物為上海市閔行區(qū)申長(zhǎng)路1466弄2號(hào)南北樓、5號(hào)南北樓的2-8層物業(yè)的余值，該物業(yè)由紅星美凱龍全資子公司上海宇慕企業(yè)管理有限公司、上海宇煦企業(yè)管理有限公司、上海宇筑企業(yè)管理有限公司及上海宇霄企業(yè)管理有限公司共同持有。公開(kāi)信息顯示，申長(zhǎng)路1466弄2號(hào)、5號(hào)為紅星美凱龍總部所在地。

除了抵押總部大樓，此前還通過(guò)變賣(mài)資產(chǎn)、質(zhì)押股票來(lái)降低債務(wù)之壓。惠譽(yù)認(rèn)為紅星美凱龍的流動(dòng)性仍然充足，其可用現(xiàn)金足以覆蓋所有到期短期資本市場(chǎng)債務(wù)，同時(shí)獲得銀行融資的渠道保持不變。

截止2022年3月31日，紅星美凱龍有38.11億元的銀行授信額度未使用。對(duì)于今日到期的一筆3億美元的美元債，紅星美凱龍有也已經(jīng)做好兌付準(zhǔn)備。

此外，2022年8月4日的《征信報(bào)告》顯示，紅星美凱龍實(shí)控人車(chē)建興資信情況良好，暫未發(fā)現(xiàn)不良或違約類(lèi)貸款，亦未發(fā)現(xiàn)異常情況。

借新還舊

財(cái)報(bào)顯示，今年上半年紅星美凱龍總營(yíng)收69.57億元，同比下降7.28%；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)10.25億元，同比下降32.1%。另外，上半年其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為20.01億元，同比下降3.96%。

截至2022年6月30日，紅星美凱龍總資產(chǎn)1339.32億元，其中流動(dòng)資產(chǎn)148.38億元；總負(fù)債763.21億元，其中流動(dòng)負(fù)債299.50億，包括一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債96.12億元，短期借款20.95億元。貨幣資金61.35億元，比報(bào)告初期下降11.1%。

報(bào)告期末，紅星美凱龍有息債務(wù)總額374.69億元，較年初的395.55億元減少5.27%。其中，2022年內(nèi)到期或回售的有息債務(wù)總額57.75億元。包括公司信用類(lèi)債券余額30.43億元，占有息債務(wù)余額的8.12%；銀行貸款余額303.64億元，占有息債務(wù)余額的81.04%；商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券及資產(chǎn)支持票據(jù)余額33.15億元，占有息債務(wù)余額的8.85%；其他有息債務(wù)余額7.47億元，占有息債務(wù)余額的1.99%。

查債通數(shù)據(jù)顯示，截至目前，紅星美凱龍有約39.31億元未到期境內(nèi)債券，不過(guò)今年的本金已經(jīng)履約，只剩下0.79億元的利息需要償還，另外還有一筆3億美元的美元債于今日到期，票面利率3.375%。

對(duì)于這筆3億美元的債務(wù)，紅星美凱龍已經(jīng)做好了兌付準(zhǔn)備。其母公司紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“美凱龍集團(tuán)”）在近期以備用信用證結(jié)構(gòu)發(fā)行了3年期的2.497億美元債券用于償還，兌付缺口將由內(nèi)部資金填補(bǔ)。

商場(chǎng)資產(chǎn)做后盾

母公司出面幫忙解決了這筆美元債，而美凱龍集團(tuán)自身的償債壓力也不小。除了近期新增的2.497億美元債券，其還有153.39億元境內(nèi)債券將在未來(lái)3年內(nèi)集中到期。

查債通顯示，2022年美凱龍集團(tuán)還有約2.75億元的本息需要償還，其中有一筆余額0.0025億元的債券在47天后到期。而在此之后的三年，美凱龍集團(tuán)有將近150億元的債務(wù)本息需要償還。

今年上半年，美凱龍集團(tuán)凈利潤(rùn)為-27.28億元，較上年同期減少294.75%。截止2022年6月30日，美凱龍集團(tuán)有息債務(wù)余額88.50億元，其中公司信用類(lèi)債券余額10.32億元，占有息債務(wù)余額的11.66%；銀行貸款余額73.18億元，占有息債務(wù)余額的82.69%；商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券余額5.00億元，占有息債務(wù)余額的5.65%。

標(biāo)普認(rèn)為，紅星美凱龍最核心的問(wèn)題是美凱龍集團(tuán)債臺(tái)高筑，且資產(chǎn)大部分都在子公司旗下，典型的“子強(qiáng)母弱”局面下，母公司面臨明顯的流動(dòng)性危機(jī)。作為控股公司旗下最重要的子公司，紅星美凱龍很難置身事外，亦將受到母公司危機(jī)的沖擊。

截止目前，美凱龍集團(tuán)和紅星美凱龍，合計(jì)有192.7億元人民幣債券，以及2.5億元美元債需要償還。

盡管有相當(dāng)大的償債需求，但紅星美凱龍可觀的商場(chǎng)資產(chǎn)可支持其進(jìn)行再融資。截至2022年6月30日，紅星美凱龍投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值為961.64億元，占資產(chǎn)總額的比例為71.80%。經(jīng)營(yíng)有94家自營(yíng)商場(chǎng)，而且超八成的自營(yíng)商場(chǎng)分布于國(guó)內(nèi)一、二線城市的優(yōu)質(zhì)地段，此外還有19家自營(yíng)商場(chǎng)在籌備中。

今年上半年，其已開(kāi)業(yè)自營(yíng)商場(chǎng)取得營(yíng)業(yè)收入43.06億元，同比增加6.2%，毛利率為76.1%，同比增長(zhǎng)0.7個(gè)百分點(diǎn)。

降債有方

家居行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)性較高，2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度快速下行，紅星美凱龍也開(kāi)始調(diào)整戰(zhàn)略側(cè)重方向，通過(guò)出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以及子公司股權(quán)快，速回籠資金以減輕償債壓力。

2021年7月，美凱龍集團(tuán)將旗下7家物流子公司和紅星企發(fā)70%的股權(quán)以23.12億元和40億元的價(jià)格出售給遠(yuǎn)洋資本；10月又將剛成立不久的美凱龍物業(yè)80%股權(quán)以6.96億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給旭輝永升服務(wù)，同時(shí)簽下20年超長(zhǎng)期業(yè)績(jī)對(duì)賭協(xié)議，前6年美凱龍物業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)承諾為10%，之后14年每年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)承諾為2%。這三筆交易，合計(jì)“回血”超70億元。

為了進(jìn)一步降低負(fù)債，今年3月2日，紅星美凱龍還將美凱龍集團(tuán)將持有的8983.45萬(wàn)股進(jìn)行質(zhì)押，募集資金不超過(guò)3.5億元。

大力降負(fù)債之下，今年上半年，紅星美凱龍負(fù)債總額為763.21億元，比年初少了13.35億元，負(fù)債率56.98%，處于近5年低位。2017年-2021年，紅星美凱龍負(fù)債率分別為54.72%、59.14%、59.95%、61.16%以及57.44%。

在二級(jí)市場(chǎng)，紅星美凱龍也在通過(guò)回購(gòu)穩(wěn)定股價(jià)。

今年8月31日，紅星美凱龍通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易方式已累計(jì)回購(gòu)A股股份38.48萬(wàn)股，占公司總股本0.0088%，購(gòu)買(mǎi)的最高價(jià)為5.21元/股，最低價(jià)為5.20元/股。截至9月20日收盤(pán)，美凱龍收?qǐng)?bào)4.60元/股，總市值200.32億元。

關(guān)鍵詞： 紅星美凱龍 凱龍集團(tuán) 有限公司