文/樂居財(cái)經(jīng)楊宏彬

在強(qiáng)有力的調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的邏輯已經(jīng)發(fā)生了根本變化。然而，即使高毛利紅利不再，但市場(chǎng)的基本需求和合理的利潤(rùn)空間依然存在，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)安全的房企將在這一輪行業(yè)調(diào)整中獲得可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)。

作為國(guó)內(nèi)的頭部房企之一，招商蛇口在保持平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，也維持著財(cái)務(wù)的穩(wěn)健，以高品質(zhì)的發(fā)展，穿越周期。

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8月29日晚，招商蛇口（01979.SZ）發(fā)布2022年半年度報(bào)告。期內(nèi)，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入575.62億元，同比增長(zhǎng)28.90%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)18.87億元。截止2022年6月30日，招商蛇口總資產(chǎn)達(dá)8803.79億元，同比上升6.11%，歸母凈資產(chǎn)為982.8億元。各項(xiàng)核心數(shù)據(jù)穩(wěn)中有進(jìn)。

于報(bào)告期末，招商蛇口剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為62.38%，凈負(fù)債率48.96%，現(xiàn)金短債比1.48，三條紅線均符合監(jiān)管要求，屬于“綠檔”房企，彰顯了企業(yè)在財(cái)務(wù)上的穩(wěn)健。

招商蛇口在中報(bào)中表示，2022年是公司的“品質(zhì)年”。“品”是持續(xù)做優(yōu)產(chǎn)品質(zhì)量，提升服務(wù)質(zhì)量，夯實(shí)公司品牌；“質(zhì)”是在新形勢(shì)下推進(jìn)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”落地，全面提升發(fā)展質(zhì)量。

銷售排名前進(jìn)，斬獲優(yōu)質(zhì)土地

地產(chǎn)銷售是招商蛇口主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)之一，在2022年上半年，招商蛇口該業(yè)務(wù)的發(fā)展保持穩(wěn)健的姿態(tài)。

2022年1-6月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積487.51萬平方米，同比減少36.71%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1,188.27億元，同比減少32.86%。

雖然數(shù)據(jù)同比有所下降，但放在整個(gè)行業(yè)里，招商蛇口是在前進(jìn)的。在全國(guó)房企全口徑簽約金額排名中，招商蛇口排行第6，較去年同期提升一位。同時(shí)，招商蛇口在上海、合肥、蘇州、西安、重慶、武漢、昆明、南通、徐州、煙臺(tái)、紹興、中山、無錫、太倉(cāng)共14個(gè)城市銷售金額排名前十，城市深耕成效進(jìn)一步凸顯。

據(jù)了解，2022年上半年，招商蛇口建立了項(xiàng)目分級(jí)管理機(jī)制，分城市、分板塊實(shí)施差異化銷售政策，大幅提高管理顆粒度和精細(xì)度，線上營(yíng)銷繼續(xù)發(fā)力，線上獲客量逐步提升。

土地是房企的生命線，在2022年上半年，堅(jiān)定“區(qū)域聚焦、城市深耕”的發(fā)展策略，資源獲取聚焦“強(qiáng)心30城”，深耕其中“6+10城”，累計(jì)獲取土地27宗，新增計(jì)容建面419.87萬平方米，權(quán)益面積264.51萬平方米。主要聚焦于上海、北京等一線城市以及杭州、蘇州等長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市。

財(cái)報(bào)顯示，招商蛇口獲取土地的方式多元化，除在土地市場(chǎng)拍下土地外，還通過布局舊改，采取收購(gòu)等方式獲取土地，土地成本權(quán)益支出合計(jì)233億元。

實(shí)際上，截止8月末，招商蛇口又持續(xù)在上海、深圳等一線城市獲取多個(gè)核心地塊。

輕重并舉，打造新增長(zhǎng)曲線

招商蛇口在開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)，各持有運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)也表現(xiàn)不俗。

報(bào)告期末，招商蛇口擁有的可出租物業(yè)總可出租面積489.41萬平米，包含公寓、住宅、別墅、寫字樓、廠房、商鋪及商業(yè)中心等多種業(yè)態(tài)。

集中商業(yè)為招商蛇口“十四五”戰(zhàn)略規(guī)劃中著重打造業(yè)務(wù)主賽道。招商蛇口經(jīng)營(yíng)管理的處于運(yùn)營(yíng)期的主要集中商業(yè)項(xiàng)目共29個(gè)，布局在上海、深圳、南京、蘇州、成都和重慶等16個(gè)城市。今年上半年開業(yè)的常熟琴鳴商業(yè)廣場(chǎng)與常熟琴湖溪里集中商業(yè)出租率分別為100%及99.8%。

招商蛇口運(yùn)營(yíng)管理的寫字樓項(xiàng)目主要布局在深圳、上海、武漢等城市，共24個(gè)項(xiàng)目；長(zhǎng)租公寓（含未開業(yè)項(xiàng)目）合計(jì)布局全國(guó)21城，約3.7萬間。2022年上半年招商蛇口實(shí)現(xiàn)出租收入15.93億元，總體出租率80%。

年報(bào)顯示，招商蛇口的自有酒店品牌為“伊敦”和“伊敦睿選”，報(bào)告期內(nèi)公司首家海外自主品牌酒店——吉布提伊敦睿選國(guó)際酒店已舉行揭牌儀式，預(yù)計(jì)年內(nèi)正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。截止2022年6月30日，招商蛇口運(yùn)營(yíng)管理中的酒店共14家，包括國(guó)內(nèi)12家，國(guó)外2家，客房2,485套，酒店收入1.80億。

招商積余為招商蛇口的物業(yè)平臺(tái)，報(bào)告期內(nèi)，招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入56.46億元，較上年同期增長(zhǎng)18.16%，在管項(xiàng)目1,803個(gè)，管理面積達(dá)3.01億平方米。新簽?zāi)甓群贤~15.95億元，同比增長(zhǎng)17%。物業(yè)平臺(tái)的發(fā)展為招商蛇口的營(yíng)收的增長(zhǎng)做出不小貢獻(xiàn)。

降本增效，財(cái)務(wù)安全

得益于良好的經(jīng)營(yíng)，招商蛇口的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流達(dá)到了36億元，同比增長(zhǎng)29.8%。根據(jù)過往經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，招商蛇口已經(jīng)連續(xù)3年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正。

債務(wù)方面，截止報(bào)告期末，招商蛇口的融資余額1987.44億元，其中銀行貸款為1263.51億元，債券為454.37億元。其中，短期借款僅為3.18億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債為316.97億元，而招商蛇口所持的貨幣資金為779.45億元，覆蓋短債無壓力。

報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口的融資成本保持在低位，曾多次低息發(fā)債。

4月21日，招商局蛇口成功發(fā)行了2022年度第二期超短期融資券，該債券發(fā)行期限180天，發(fā)行總額10億元，發(fā)行利率僅為2.4%。6月7日，招商蛇口成功發(fā)行40億公司債，票面利率僅為3.50%。

年報(bào)顯示，招商蛇口債券的融資成本區(qū)間為2.4%-5.4%，保持行業(yè)低位。上半年綜合資金成本4.1%，較年初降低38BP。

三道紅線指標(biāo)方面，招商蛇口依然穩(wěn)居綠檔。據(jù)了解，在2020年末及2021年末，招商蛇口均為“綠檔”房企。如今，在維持的基礎(chǔ)上，個(gè)別指標(biāo)有所優(yōu)化，現(xiàn)金短債比由2021年末的1.25升至如今的1.48.

關(guān)鍵詞： 招商蛇口 年上半年 同比增長(zhǎng)