?文/樂居財經鄧鑫妮

(資料圖片)

“2022年上半年對新城悅來說，是審時度勢、主動求變的半年。”

8月29日一早，新城悅服務（01755.HK）舉行了線上業績發布會，董事長兼首席執行官戚小明、首席財務官左衛、首席戰略官尤建峰出席會議。

上半年的外部經濟壓力和資本信心下調，使得物管股的估值不斷縮水。在這一極具挑戰的背景下，新城悅服務年初便提出了“大社區+大后勤”雙鏈戰略布局，謀求新的戰略增長點，逐步降低關聯方依賴。

回望披荊斬棘的半年，戚小明表示，“事實上，物業與房地產開發具備一定的關聯性，但不論是政策導向，還是商業模式、業務屬性，物業與房地產開發都有顯著的區別，因此我們提出，在穩健關聯企業護航的背景下，堅持自身高質增長，逐步實現獨立市場化，鑄就高價值公司。”

財報顯示，新城悅服務上半年綜合業績穩定增長，兩大核心增長動力貢獻度提升。規模拓展方面，非住宅拓展效果顯著，第三方面積占比過半。

截至2022年6月30日，新城悅服務營業收入24.66億元，同比增長31.4%；核心歸母凈利潤3.60億元，同比增長30.1%。在管面積達到1.72億方，來自第三方的在管面積已經超過關聯方，占比達到50.9%。

兩大核心業務貢獻突出

上半年行業動蕩，房地產給物業帶來的影響不可避免，尤其是一些與地產相關的業務遇冷回縮。

對此戚小明表示：“我們要和關聯方要保持密切關系，同時也要走我們自己市場化的道路。”

新城悅服務基于與關聯方合作但又獨立發展的道路，上半年的關鍵業績并未受損，物業管理和社區增值服務兩大核心增長動力再次展現出強大活力。

截至2022年6月30日，其物業管理服務、社區增值服務、智慧園區服務和開發商增值服務收入分別約為13.93億元、6.25億元、1.74億元、2.74億元，四項業務占收入的比例分別約56.5%、25.3%、7.1%和11.1%。

其中，物業管理服務和社區增值服務營收占比81.8%，毛利占比86.1%，較上一年同期分別增長17.2個和13.6個百分點。

管理層指出，“社區增值服務作為我們大后勤具體戰略舉措的重要環境之一，其中團餐業務已經完成了全業態和滬寧沿線區域的戰略布局，在上半年也取得了非常優異的拓展成績。”

四大主營業務中，社區增值服務的收入增長最為迅猛，同比漲幅達到113.2%，其中團餐服務取得收入約1.43億元，同比增長約252.9%。

去年9月，新城悅服務與上海學府餐飲達成股權戰略合作，雙方就企事業單位餐飲、醫院餐飲、高校餐飲、商務樓餐飲、園區餐飲等后勤餐飲服務領域開展全面深入的合作。收購完成后，學府餐飲不斷釋放經營業績，上半年中標多個大學項目。

團餐業務亮點頻出，管理層也對其寄予厚望。戚小明表示：“當前團餐業務在手合約到2023年收入規模已突破5億/年，未來3年我們提出8-10億/年的目標。”

非居業態補充規模增長動力

背靠房地產的物企上半年為地產捏了一把汗，關聯方的穩健才是其持續增長的重要信心。

戚小明指出，截至目前，新城控股沒有出現過任何一個債務的違約或者展期，也沒有出現商票的延期支付。

同時他也透露，管理層早有預判地產行業的承壓會對物業行業造成潛在的危險，已經提前做好了迎接挑戰的幾項準備工作。

其中一項是關于增量拓展：過去兩年通過收并購的方式對非居業態進行了布局。

在住宅新盤市場受到擠壓的時候，非居業態為新城悅服務補充了管理規模方面的增長動力。截至6月底，非住宅業態面積4160萬平方米，2022年前六個月漲幅43.5%，占比24.2%，較去年末增加5.3個百分點。

非居項目涌入，推高了第三方的面積比重。截至6月30日，新城悅服務在管面積1.72億方，來自第三方的在管面積過半，占比達到50.9%。

且第三方的漲勢相較更優。期內，在管面積較2021年底增加約1870萬平方米，其中1470萬方的凈增長面積來自第三方，占比78.7%。

未來展望：“大社區+大后勤”布局延伸

“展望下半年，我們將持續踐行‘大社區+大后勤’戰略路線。”未來的發展，新城悅服務延續了此前的主旋律。

而在細分領域，戚小明也做出承諾：“在大社區方面，強調服務者文化落地，追求‘客己平等’，以員工滿意促進客戶滿意，為‘兩增’業務提供充足的發展動力；在大后勤方面，我們提出‘三個聚焦’，即業態聚焦、區域聚焦和業務聚焦。”

2022年初的業績會上，新城悅服務首次提出“大社區+大后勤”戰略，并表示這是未來三五年重點發力的方向。

“大社區”是新城悅最核心的業務板塊，主要針對住宅類的物業管理及增值服務，而“大后勤”服務為非住宅類的物業管理及增值服務，包括團餐、設施設備、智慧園區等業務。

在“大社區”業務方面，新城悅服務繼續鞏固其在住宅業態的優勢，并依托智慧平臺數字化手段，完成基礎服務和增值服務的服務力提升。

而在“大后勤”戰略啟航之年，業務開展初顯成效。新城悅服務在非住宅業態的綜合后勤服務領域快速發展，尤其是醫療類業態，進行了對擁有醫院物業項目的金玉物業的并購。資料顯示，新城悅服務“大后勤”年化合約金額達到10.3億元，其中工商類7.1億、醫療類1.5億、教育類1.7億。

新城悅服務深耕城市開拓“大后勤”業務，相繼與蘇州海奧斯和天津金玉達成戰略股權合作。截至目前，新城悅服務已經實現了寫字樓、產業園、醫院、學校、公建等非居業態全覆蓋，疊加團餐、電梯業務資源的整合，大后勤戰略布局已經成型。

關鍵詞： 增值服務 物業管理 同比增長