文/樂居財經 李奕和

今年以來，連續出臺的樓市利好政策，似乎并沒能讓持續低迷的行業得到較好扭轉。根據統計局披露數據，1-4月商品房銷售面積同比繼續下滑。

另外，在行業風險解決上，即便政策層對一部分優質房企給予并購貸款上的便利，并試圖引入AMC對出險房企進行重組，目前而言，效果也仍有待體現。

一個原因是，去年以來房企持續債務暴雷所引發的行業信用坍塌，并沒有得到很好的修復。購房者和投資者對行業的信心不足，讓房地產企業銷售回款與融資一再受挫。行業仍需等待更多利好政策的刺激以回歸正軌。

此前一天（5月16日），有市場消息，碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被監管機構選定為示范房企，將在本周陸續發行人民幣債券。此后，三家房企先后宣布了發債的意向，為市場傳言做出了回應。

不僅如此，深交所當天還推出中證金融和中信證券聯合創設的信用保護憑證。此舉很大程度上增厚了民營房企債務融資信用水平，有利于增強投資者信心，保證房企融資成功。因此，也被認為是為信心不足的房地產融資，提供了重要的借鑒。

幸運“三寶”

根據5月16日消息，被監管機構選定為示范房企的三家房企中，碧桂園將發行不超過5億元的公司債，發行期限為1+1+1年，利率區間為4.5%-5.0%；龍湖預備發行5億元公司債，期限為3+3年，利率區間3.0%-4.0%。

此外，美的置業將發行2+2年期公司債，規模不超過14.4億元，詢價區間為4.1%-4.9%。該消息隨后得到了三家房企的證實。

當天的晚些時候，美的置業公告，間接全資附屬公司美的置業集團 (境內發行人)計劃發行本金總額不超過人民幣10億元的公司債券。債券簡稱為“22美置01”，期限為4年期，附第2年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。

龍湖也披露公開發行2022年公司債券（第二期）募集說明書，擬發行規模不超過5億元，6年期，附第3年末投資者回售選擇權和發行人票面利率調整選擇權。

相比之下，碧桂園雖未公布具體發債計劃，但基于當天傳言也做出說明，“碧桂園地產集團有限公司擬于短期內面向專業投資者公開發行一期面值不超過人民幣5億元的國內公司債券。”

三家房企較好的信用資質，健康的負債及財務水平，是其成為被選定的“幸運者”的主要原因。它們的發債，于整個行業的融資而言也被賦予指示性的意義。

據了解，龍湖和碧桂園均是獲標普、穆迪“投資級”評級的企業。此外，碧桂園、美的置業還是少數獲得銀行并購貸額度的民營房企，前者還在今年初發行了民營房企2022年首單ABS，后者則是2022年首家成功發行中票的內房股民企。

更重要的是，為吸引投資人，上述三家企業在融資中，將同時發行包括信用違約掉期(私募CDS)或信用風險緩釋憑證(CRMW)在內的信用保護工具。

同于5月16日，深交所已推出中證金融和中信證券聯合創設的信用保護憑證，與“中信證券-聯易融-信聯1號2期供應鏈金融資產支持專項計劃”（以下簡稱“龍湖供應鏈ABS”）配套成功完成簿記。

龍湖供應鏈ABS發行總規模4.02億元，優先級資產支持證券利率3.50%，投資者認購倍數2.36倍，基礎資產為供應鏈上游306家中小供應商對龍湖的應收賬款。對應信用保護憑證名義本金4000萬元，被保護標的發行規模4億元。

據了解，這也是市場落地的首單民營房企信用保護工具，有利于增厚民營房企債務融資信用水平。

信用分層加劇

房地產市場持續向下，房企融資萎靡，碧桂園、龍湖、美的置業作為三家被選定示范企業進行發債，以及深交所及時推出的信用保護憑證，被賦予了更多積極正向的色彩。

國家統計局披露數據顯示，1-4月份，全國商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。

市場信心尚未恢復，購房者觀望情緒依然濃厚，這進一步傳導，便是地產開發商業績的下滑。克而瑞統計數據，百強房企1-4月的整體業績規模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進一步擴大。

事實上，房企的艱難處境還遠不及于此。銷售去化不甚理想，企業融資也陷入低迷。

公開數據顯示，2022年1-4月房企境內、境外債券融資累計約2350億元，同比下降41%。當中，境外債券規模約442億元（人民幣），同比減少65%；境內融資規模約1908億元，同比減少30%。

一大原因是，隨著去年以來房企債務違約潮的發生，房地產信用坍塌，房企整體信用評級也屢屢被下調，影響了其融資預期。據了解，僅進入今年5月，穆迪就將融創中國、祥生控股、雅居樂、禹洲等房企家族評級進行了下調。

要防止行業風險繼續蔓延，拯救行業信用，恢復房企融資迫在眉睫。而信用保護憑證的推出，正意在增厚房企融資信用水平。據了解，該機制項下，得以將信用保護和債項分離開來，可以視作金融資產的違約保險。

具體而言，以上述龍湖4.02億供應鏈ABS為例，“ABS+信用保護憑證”的融資解決方案，提升了各方對龍湖ABS的投資意愿，有利于供應鏈上游中小企業加快回收資金、降低資金成本、拓寬融資渠道。此外，聯合創設的發行方式，也有助于凝聚市場各方力量，進一步提升資本市場對民營企業的融資支持力度。

深交所也稱，接下來，將用好用活市場力量，推動業務創新、產品創新，支持更多市場機構參與民營企業債券融資信用保護工具業務，合力賦能民營經濟健康發展。

但也有業內人士指出，隨著行業風險的不斷深入，未來優質民營房企獲得融資仍是主流，房企融資更多還是“錦上添花”，而少有“雪中送炭”。當中，一個重要的事實是，出現流動性危機的房企普遍負債較高，在“三道紅線”的行業規則下，這些企業的負債水平，并不能繼續增加。

另一方面，從房企自身意愿來看，在近幾年的政策風向的主導下，大規模舉債發展的模式已經被行業所拋棄，房企開始追求穩健的財務，主動尋求降杠桿，也在進一步降低了房企的融資意愿。