在樓市前景不明的背景下，房企拿地越來越謹(jǐn)慎，使得2023年前三季度各省賣地收入大幅下滑。

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據(jù)民生證券數(shù)據(jù)顯示，2023年前三季度，全國土地出讓金同比下滑20%，僅有天津、寧夏、江蘇、北京、浙江分別實現(xiàn)122%、79%、10%、3%、1%的同比正增長。

從重點城市表現(xiàn)看，前三季度僅有京、滬、杭三城土拍成交金額超過千億元，較往年相對偏少。廣州、成都前三季度土地成交額分別為946億元、919億元，位列第四、五位，前十的城市還有西安、南京、蘇州、寧波、鹽城。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入周期性調(diào)整期，賣地收入下滑是大勢所趨，土地財政也隨之受到影響，地方政府賣地收入對廣義財政收入的貢獻(xiàn)降低。

土拍收入普遍下滑

近三年來，我國土拍市場經(jīng)歷了數(shù)次變革。2021年年初，“兩集中”土拍政策出臺，市場一度火熱；2022年底自然資源部發(fā)布通知，“集中供地”模式淡化；進(jìn)入2023年，因房企銷售恢復(fù)不及預(yù)期，土拍市場也持續(xù)低迷。

其中，表現(xiàn)較好的天津土地出讓收入同比2022年前三季度上漲122%；寧夏同比2022年前三季度實現(xiàn)正增長，漲幅79%；江蘇、北京、浙江，則分別實現(xiàn)10%、3%、1%的漲幅，黑龍江、河北前三季度下滑幅度也相對較小。

從前三季度土地出讓金同比降幅看，青海、甘肅、新疆等地降幅超過50%；福建、山東、湖北、安徽、湖南、重慶、陜西、內(nèi)蒙古、貴州降幅超過40%；吉林降幅超過30%，河南、遼寧、山西降幅超過20%。

“各地土地市場雖較二季度有所回暖，但較往年同期仍處于下降趨勢（盡管部分受集中供地節(jié)奏的影響）。”民生證券表示。

究其根源，今年三季度以來，監(jiān)管部門及地方頻繁出臺政策利好，為樓市注入信心，但全國房地產(chǎn)市場整體依然面臨一定壓力，房企資金端改善不明顯。在銷售尚未持續(xù)、實質(zhì)性轉(zhuǎn)暖下，全國土地市場整體仍低溫運(yùn)行。

從百強(qiáng)房企的投資動作也可見一斑。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1～9月，TOP100企業(yè)拿地總額8599億元，拿地規(guī)模同比下降17.9%；TOP100門檻值為24億元，較上年同期下降7億元。

曾經(jīng)的地產(chǎn)江湖發(fā)生巨變，如今僅部分央國企仍在加大投資。前三季度，保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)位居房企新增貨值前三位，保利發(fā)展累計新增貨值1312億元，華潤置地、中海地產(chǎn)新增貨值規(guī)模分別為1241億元和1106億元。

民生證券也表示，2022年前三季度全國范圍內(nèi)國有企業(yè)拿地占比為75%，2023年前三季度該占比達(dá)到94%，國有企業(yè)拿地的金額大幅增長。其中，湖北、天津、貴州、遼寧等省份國企拿地較多，TOP100房企中國企拿地占比達(dá)到100%。

此外，除上海、浙江、陜西、山西外，其他所有省份國企拿地占比均超過90%。“當(dāng)前民企信用風(fēng)險仍在演繹，商品房銷售預(yù)期亦不佳，現(xiàn)金流承壓，拿地較少，因此資金實力較強(qiáng)的國企拿地占比隨之上升。”上述機(jī)構(gòu)表示。

開源證券表示，2023年財政一大顯著特點，便是地方政府賣地收入銳減。2018年～2022年，地方政府性基金收入年均值為81893億元，而從歷年8月累計地方政府性基金收入看，2023年遠(yuǎn)低于近5年水平，全年地方第二本賬收入同比或延續(xù)下滑。

修復(fù)仍需時間

近期，各地樓市新政接連祭出，對銷售市場產(chǎn)生了一定影響。不過，新政出臺后，對土拍市場的刺激作用尚不明顯。比如廣州率先執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，在9月出讓地塊中，僅2宗觸頂，其余地塊底價成交或流拍。

中指研究院統(tǒng)計表示，北京9月26～27日土拍中，4宗住宅用地全部成交，1宗觸頂、1宗溢價、2宗底價。另外，9月以來，武漢、福州、無錫、寧波、青島、重慶亦有部分地塊完成出讓，但多底價成交。

為吸引房企拿地，各地不斷優(yōu)化土拍規(guī)則，包括但不限于分期繳納土地出讓金、科學(xué)確定地價、不再設(shè)置“居住最高限價”等。9月27日，成都發(fā)布7宗地塊土拍公告，仍設(shè)置土地最高限價，但已經(jīng)不再設(shè)置宗地的住宅清水限價。

10月3日，合肥官方消息顯示，巢湖1宗住宅地將于11月2日拍賣，也不再設(shè)置“居住最高限價”，不過要求參拍房企須達(dá)到“五沒有”條件：沒有項目“爛尾”、沒有“保交樓”任務(wù)、沒有重大工程質(zhì)量問題造成嚴(yán)重負(fù)面影響等。

中指研究院認(rèn)為，土拍情緒扭轉(zhuǎn)仍依賴銷售端恢復(fù)程度，核心城市在政策帶動下，土拍情緒有望進(jìn)一步提升，優(yōu)質(zhì)地塊將維持較高熱度。從全國來看，在銷售尚未持續(xù)、實質(zhì)性轉(zhuǎn)暖下，預(yù)計整體將低溫運(yùn)行，市場修復(fù)需要時間。

來源：第一財經(jīng)

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