2022年下半年剛開始，就有規模房企的美元債違約，這一次是千億房企世茂集團。

近日，世茂集團公告披露，公司7月3日到期的一筆10億美元債未能如期償還。房企償債壓力再一次被推至風口浪尖。

(資料圖片)

上半年已結束，對房地產行業融資而言，卻經歷了一段艱難時光。

首先，房企融資規模一再下滑。克而瑞數據顯示，2022年上半年100家典型房企融資規模為3837億元，同比下降53%。

雪上加霜的是，房企到期債券規模卻與日俱增，7月達到年內高峰，約830億債券到期。

下半年，一旦房企無法通過新發債或銷售回款回籠資金，到期債務壓頂，違約事件可能會持續增加。

上半年房企融資總量腰斬

2021年是房企融資的分水嶺。

在此之前，房企融資規模逐年攀升，2020年融資總量達到高峰，較2016年增長了56%。2021年，融資總量急轉直下全年只有13244億元，同比下降25%。這是房企融資總量近五年來首次負增長。到2022年，融資規模下滑趨勢再擴大。

克而瑞研究數據顯示，上半年，100家典型房企的融資總量為3837億元，同比下降53%。單月融資量均出現不同程度同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度較高，下降幅度均超50%。

2021年以來，房企融資需求一定程度被壓抑，2022年3月，融資政策開始適度糾偏，支持房企合理融資需求，因此3月至5月，房企融資規模同比降幅有所控制，5月降幅較2月低點時收窄25個百分點至下降36%。

此外，房企發債開始轉向境內。

從融資結構來看，2022上半年融資占比最高的仍是境內債權融資，占比達到69%，相比2021年全年占比提高了20個百分點。其中境外債權融資占比只有17%，較2021年減少6個百分點。

當前，多數民營房企仍然面臨融資難、融資貴的問題。

新發債無法覆蓋到期舊債

2022年，房企債務違約事件頻頻發生，很大一方面的原因在于，當前企業新發債券已無法覆蓋到期舊債。

克而瑞研究數據顯示，2022年上半年企業發債金額2068億元，同比下降49%，不足2021年全年的35%。其中境外發債大幅下降77%至437億元。

反觀房企到期債券規模不減反增。2022上半年房企債券到期規模為3417億元，同期發行規模只有2068億元，到期規模高出發行規模39%。

發債總量縮水，疊加債券到期高峰，“借新還舊”的邏輯被打破，房企迎來至暗時刻。

如果這一痛點得不到解決，下半年可能還會出現房企“暴雷”的現象。

值得注意的是，下半年房企債券到期規模約為3102億元，其中7月和10月有兩撥到期高峰，尤其是7月到期規模高達830億元，為歷月最高。

尋找融資新出路

傳統融資渠道收緊，房企融資新出路在哪？

綜合近期政策風向，以及房企發行情況，并購貸款和綠色融資或將為房企融資開辟新的路徑。

從并購貸款來看，2022年上半年，監管部門多次強調金融機構要穩妥有序開展并購貸款，行業并購政策邊際放松已成確定性趨勢。

上半年并購機會較多，隨著房地產銷售迎來邊際回暖，6月房企收并購意愿已經有所上漲，我們重點監測的房企共涉及49筆并購交易，已披露總交易對價約538.67億元。

銀行并購貸款是當前房企并購資金的主要來源。

據克而瑞研究不完全統計，截至6月底，典型房企年內累計獲取1960億元的并購貸款額度，且授信名單從國企央企向民企延伸。

除銀行并購貸款，已有7家房企完成并購債券注冊。與銀行并購貸款不同，并購債券門檻比較高，

從規模來看，7家房企共8筆并購債券合計注冊規模約496億元，其中約110億元的募集資金將用于項目收并購，占總注冊規模的22.18%。

除此之外，并購基金以及并購主題信用債發行也迎來了突破。據不完全統計，截至當前東方資產、長城資產、招商平安資產等3家AMC以及浦發銀行、廣發銀行、平安銀行、興業銀行、上海銀行等5家銀行計劃發行8支房地產并購信用債(含ABS)，擬發行總規模490億元。

從綠色融資來看，近期其在房企融資中比較高頻。據克而瑞研究統計，2022年前5個月，房企的綠色融資規模達到209億元，是2021年全年綠色融資規模的一半，同時總融資規模占比也提升到了6.12%。

房企綠色融資的規模在短期內有望繼續增加。自4月份以來，央行和銀保監會多次提出要對綠色低碳經濟活動進行金融支持，上海、廣州也細化了扶持政策。未來那些流動性穩定的大中型房企或將在綠色資本市場受益。

此外，政策支持的國內公募REITs，及保障性租賃住房REITs的推進也值得房企關注。

從降杠桿到穩杠桿，房地產企業融資經歷了艱難轉折，當前融資政策以支持企業合理融資需求為基調，畢竟房企經營“造血”能力亟須恢復。

來源：(中新經緯APP)

關鍵詞： 融資規模 同比下降 數據顯示