近日，由清華大學房地產研究中心、自如研究院、新華網文化產業研究院共同參與調研編撰，中國建設報社支持的《2025中國城市長租市場發展藍皮書》（下稱《藍皮書》）正式發布。《藍皮書》指出，當前我國城市住房租賃市場正經歷向“存量優化”的結構性轉變，一方面在近2.6億的全國租房人口中，主流置業人群正在回歸租房市場，居住品質成為新常態下的核心訴求；另一方面，當前以個人業主房源等為主的住房租賃市場，供給側的諸多滯后性問題日益凸顯。

在政府工作報告明確提出“適應人民群眾高品質居住需要”“推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”等背景下，如何通過多主體、多渠道共同推動“優化存量、提高質量”成為破解供需矛盾、激活市場潛力的關鍵路徑，而機構化則被看作是住房租賃消存量、優質量、穩健發展的確定選擇。

品質化租賃需求成新常態，供給側聚焦消存量、優質量

隨著常住人口城鎮化率的不斷提高，租房人口規模持續擴大，租房人口結構也發生了顯著變化。《藍皮書》數據顯示，四大一線城市中租房人口規模接近4000萬人，占比接近50%。在全國40個重點城市的租賃市場中，35歲以上的租客占比達到35%以上，較2021年顯著增長了4.9個百分點，成為所有年齡層租客中占比提升最快的群體。

35歲以上主流置業人群的回流，也帶動了改善型居住需求從購房市場流向租房市場，整租型、尤其是多居室整租正在崛起。據《藍皮書》調研顯示，“室內環境舒適、房屋品質高、周邊交通便利”是租客衡量租住品質最為關注的三大因素。為了獲得更好的租住體驗，有超四成租客愿為“質量更好的基礎裝修”增加預算。值得注意的是，租住需求的變化不僅是人口規模的橫向擴張，更是租住時長的縱向延長。《藍皮書》數據顯示，超半數租客可接受5年以上的租房生活，近20%租客接受租房10年以上。在接受長期穩定租房的租客群體中，近半數表示“更愿意與專業機構簽訂長租合約”，維修方便、服務好都是受訪者提及更青睞長租機構的原因。

然而，面對快速升級的市場新需求，房源供給卻稍顯滯后。目前市場上房源普遍存在的裝修老舊、配套缺失、服務不足等痛點，與租客對品質、舒適、安全、智能化的需求形成了“產品錯配”“服務錯配”“運營錯配”三大結構性錯配。面對不斷增長的品質租房需求，全國超6000萬套潛在用于出租房源亟待提質改造、激活價值，把存量住房改造成“好房子”成為住房租賃市場優化供給的當務之急。

長租房供給三大主體并駕齊驅，機構化長租房成穩健發展確定選擇

據住房和城鄉建設部此前公布的數據顯示，在我國住房租賃市場中，供應主體90%以上是個人出租。藍皮書調研結果顯示，個人業主手中的房源普遍存在“老舊”問題，超50%房源房齡超10年以上、超20%房齡已有20年以上。一方面是房源老化、居住體驗競爭力下降，另一方面是大批量房源從交易市場轉入、高品質的機構化長租房和保障性租賃住房大量入市，由此，長期空置、中介平臺不規范、房子持續“出問題”、租金收益不及預期以及租客拖欠費用，成為最令城市業主困擾的出租痛點Top5。

此前，“2025房東年度期待十大熱詞”調研數據顯示，個人業主對2025年出租生活最期待的前三大關鍵詞分別是：穩定、省心、安全。在十四屆全國人大三次會議的開幕式上，“適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”也首次被寫入政府工作報告。在此背景下，個人業主群體的出租理念、出租方法逐步轉向，對于先改造后出租、配齊家電、保潔房屋等提升房屋品質、競爭力的“租前準備工作”認同度逐漸提高，同時也更愿意一步到位——將房屋直接交由長租機構進行托管運營。

在推動住房租賃多主體供給體系加速建立的進程中，越來越多的企業和投資者也紛紛參與市場，機構化長租房產品形態、居住生態不斷豐富，市場占比穩步提升。據機構數據顯示，集中式長租公寓TOP30企業累計開業房源量達122.6萬間；集中式租賃社區管理規模超過3萬間的運營機構占比達到14%。另外，長租機構頭部企業自如管理房源近100萬間，已在分散式機構化長租房、集中式長租公寓、集中式租賃社區等多種類型房源中全面布局，為近百萬業主、500萬次租客提供服務，有效提升了租賃住房供給品質和存量房屋資產價值，推動整個行業的健康發展。

與此同時，國家也持續通過金融支持、稅收優惠、土地供應等舉措，大力推動保障性租賃住房發展。作為“十四五”住房供給的重點，國家多措并舉加快籌建保障性租賃住房，以加快補齊住房保障體系短板。業內人士表示，可以借助專業化、規模化長租機構在模式、產品、服務、科技運營能力上的優勢，推動市場化長租房改造升級、賦能保障性租賃住房項目提質增效，釋放住房租賃市場發展價值，適應人民群眾高品質居住需要。尤其是面對保障性租賃住房運營過程中存在的部分結構性矛盾與運營能力短板問題，鼓勵保租房運營引入長租機構模式、產品、服務、科技運營能力。

長租機構“一穩四好”賦能各主體提質增效

作為住房租賃市場的重要組成部分，專業化、規模化的長租機構在盤活閑置存量住房、滿足品質居住需求等方面發揮了關鍵作用。以長租機構代表企業自如為例，其在個人業主、機構化長租房、保障性租賃住房三類供給主體房源的改造優化和管理運營方面，均有成熟經驗和運營體系，以“模式穩、產品好、服務好、科技好、團隊好”的“一穩四好”戰略加速住房租賃存量盤活效率，助推行業品質化、專業化、規范化提升。

北京朝陽區三里屯的個人業主李先生，通過自如增益租委托模式，讓自己的兩室一廳從無人問津到實現0空置期。“最早之前房子出租時，經常協助租客處理衛生間漏水的問題，沒少跟樓下的鄰居鬧矛盾。”李先生在三里屯南路的一套兩室一廳房源，在租客搬走后遲遲難以出租。這套房源建于1988 年，除了漏水之外，已有近十年未進行翻新裝修，內部設施老化嚴重。為了盡快解決房子出租難題，李先生在一眾機構中選擇了自如。

基于對房源狀況的評估和周邊目標用戶分析，自如為李先生制定了“心舍3.0清語”方案，不僅對廚衛重新做防水，更優化了房屋布局，配置了齊全的家具家電，讓租客能夠實現拎包入住。在裝修煥新升級后，房源上線即出租，且期間租客的生活費用代繳、標準化保潔、170余項維修服務等自如全包。李先生表示自己實現了“穩租金、穩打款、真安全、好省心”的業主生活。搬進來的租客袁女士也住進了一個有品質的家，袁女士表示，全屋定制的收納設計完美歸置了自己在北京6年來的全部家當，這樣的租房生活讓她感到在北京生活的每一天都算數，都值得。

（袁女士租住的自如心舍3.0清語風格的家）

事實上，房源品質低難出租的問題不僅困擾著個人業主，目前，整棟自持住宅類、集體租賃用地、商辦類/工業類等資產同樣面臨運營效率衰減、產品同質化嚴重、存量供給老化等多種問題，在引入長租機構運營后，也快速實現了價值提升。位于上海楊浦區包頭路的暉盛自如寓，原為老舊商場物業，2022年之前，隨著百貨業態衰退，該商場已破敗不堪。自如資管團隊依托數智化分析工具，對項目商圈和區域市場進行全面調研，明確將項目定位為高品質公寓，對整棟物業進行了改造升級。利用原有建筑結構優勢，將商場上四層改造為Loft戶型公寓，在美學設計上融入老上海摩登風情，同時注重功能性和現代化配置。一層升級保留商業空間，公區引入定制化軟裝，提升整體居住品質。升級為暉盛自如寓后，該項目出租率三個月內攀升至95%以上，資產收益同比增長顯著。同時，“暉盛自如寓”也被納入保障性租賃住房名錄，榮獲上海市有關部門頒發的“保障性租賃住房認定書”。

在以“一穩四好”積極推動個人業主、機構化長租房、保障性租賃住房等建設運營新模式，讓城市新市民租上好房子的同時，自如也通過二手房買賣業務的推出，把“家的打造”從租住延伸到買賣領域，為買賣雙方打造美好新家。基于對“家”的理解和積累，自如目前已發展為提供買賣、租賃、智能家裝、生活服務等全周期、全鏈條產品與服務的平臺型公司。

不難看出，在推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”成為全民居住新關鍵詞的當下，能夠讓每一種房子都能成為“好房子”、讓每一位用戶租住、售賣、自住都能實現“好房子”“好生活”的專業化長租機構，已經成為房地產市場高效推動消存量、優質量，提升城市“好房子”供給、提升城市新市民生活幸福感的關鍵角色。

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